土地一级开发模式及盈利模式分析.pdf

土地一级开发及盈利模式分析 一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面 一是影响太大了。不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数 十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个 城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观 经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和 质量。现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。 二是诱惑太大了。越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开 发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日 趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一 级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径， 三是弹性太大了。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规 定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策， 但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基 本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”， 但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发 生。 土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级 开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一 1 级开发前土地使用者）。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重 新调整三者利益关系的过程。 普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问 题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。只要利益保障了，多 难也能征、也能拆。原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅 有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预 知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大 了一级开发成本。在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因 强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民 上访旷日持久。 二、土地一级开发模式分析 从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及 分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有 明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再 做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在 二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧 城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅 等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地， 有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外 单独立项基建类项目。 2 根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前土地一级开 发的开发模式主要有五种： 第一，割腊肉式 谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开 发。这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整 体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。尽管国家三令五申强调， 今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发，再进入土地 市场，但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。这是无可奈何的事情， 在缺乏大额保证资金的情况下，很多制度是苍白的。 第二，指婚式（即五统一） 成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发，好 处是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢， 没钱的地方玩不起，更等不起。 第三，招亲式 政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使 用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式， 如一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承 包，也可以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发 商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地 出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。在政 3 府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢 价分成及完全市场操作等几种。 第四，新城公司式 直接成立新的城区公司垄断一级开发经营，好处是政府主导，缺 点是与市场脱节，甚至滋生腐败。 三、土地一级开发盈利模式 （一）土地增值盈利模式 一般情况下，无论是政府还是一级开发商，总会把目光聚