土地利用规划与房地产开发管理.pdf

——Cici 土地利用规划与房地产开发管理 红色是考过的，蓝色是个人认为比较重要的。 第一章 概论 1、房地产和不动产的区别 2、房地产的特点： 不可移动性、异质性、不可分割性、增值保值性、昂贵性、相互影响性、长久性、 需求派生性、投资与消费双重性、易受政策限制性。 3、房地产开发周期以及周期过程中的风险：投资、生产、交易、使用 房地产业的内涵：包括房地产的开发和再开发，土地使用权出让、转让、抵押以及房屋 的买卖、租赁、抵押等经营活动；房地产管理和服务 4、房地产业结构：生产结构：土地开发(七通一平，征地)和房屋开发(可行性研究，勘测设 计，工程建设，建成验收，财产分割)、流通结构、消费结构 a) 生产结构：生产性投资结构（按开发对象和开发主体分类）、生产组织结构、产品 结构、区域结构。 b) 流通结构：房地产买卖 （将土地的使用权和房屋所有权一次性出售给用户，物业的 销售过程没有产品的流动，只有权益的转移）、房地产租赁、房地产抵押。 c) 消费结构：企业购买力和城市居民的有效需求 d) 房屋形式：商品房 （开发商建设的可以自定价格出售的产权房）、经济适用房 （已 经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发，企业或者集资建房单位建造，以微 利价向城镇中低收入家庭出售的住房）、微利房(各级政府组织建设和管理，没有列 入国家的计划中)、安居房(安居工程的，特困户)、解困房(安居房没有实施的时候 用的)、平价房(配售形式，土地划拨，对象和价格需要审核) 、集资房 （经济适用 房的一种）、房改房(已购公房)、公共租赁房 （新就业职工，政府或公共机构所有）、 廉租房 （以租金补贴或实物配租的方式）、双限房 （限价商品房，限套型、限房价， 竞地价、竞房价）、定向安置房。保障性住房 （经济适用房、廉租房、公租房、定 向安置房、双限房、安居房） e) 现行住房供应体系：商品房，双 （两）限房、经济适用房、公租房、廉租房。 5、我国房地产发展历史回顾 50-78年：无偿划拨和房屋非商品化 1987年：深圳率先实行土地使用有偿出让，首次土地拍卖 98年：住房分配货币化 ——Cici 第二章 土地资源与土地利用管理 一、土地资源 1. 概念：在土地总量中，现在和可预见的未来可以为人类所有以创造财富并产生经济价值 的部分。 2. 特性： a) 自然特性：位置的固定性 （因地制宜）、面积的有限性 （集约利用）、自然形状的差 异性 （从实际出发）、永久性 （正确使用和保护） b) 经济特性：土地供给有限性、经营垄断性、收益递减、改变使用方向困难、所有权 排他性和垄断性 3. 供给： a) 自然供给：土地以其自然固有的特性供给人类利用，以满足人类社会生产和生活需 要。相对稳定，不受任何人为因素或社会经济因素的影响，是无弹性供给。（受气 候、地形地势、生产资源、交通条件影响） b) 经济供给：在土地自然供给的基础之上，投入劳动进行开发后成为人类可直接用于 生产和生活的土地的供给。由于土地用途之间有相互竞争和替代性，其经济供给随 着对土地需求的变化和经济效益的变化而变化，是有弹性供给。（受自然供给、社 会生产力发展、规划和交通运输业发展影响） 直接供给：供给总量增加或某种用途的土地随利用效率的提高在数量上的增长。 开发、开垦  间接供给：一定面积上产出的增加。集约利用、改变消费结构、规划整理、使用 制度、新技术 4. 需求：人类为了生存和发展，利用土地进行各种生产和消费活动的需求。 a) 农业用地/非农业用地 b) 影响因素： 人口：对农业用地、生活空间、生产空间需