新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒教授专访被粉饰的.PDFVIP

新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒教授专访|被粉饰的诅咒，中国房市沉浮的多维透析 中国的房市泡沫不仅源自政策的刺激，亦滋生于投资渠道的缺乏，并受制于人口结构的周期 变动。这些因素与婚姻、教育及福利等问题相互交叠，牵动着中国房市的沉与浮。 “中国的刺激政策所带来的短期增长效应很可能是被粉饰的诅咒——其所导致的房市 ‘过 热’投资推高了房价，酝酿着潜在的房市泡沫。”邓永恒教授曾撰文谈政策对房市的影响，但 他随后笔锋一转， “中国房价泡沫即使破灭，也不太可能重演美国次贷危机所造成的金融市场 崩盘。” 邓永恒教授目前担任新加坡国立大学房地产研究院院长及房地产系主任，曾任美国 联邦政府房产金融办等权威机构的专家顾问。他一直以来侧重中国房市研究，透过数据及模型 剖析中国房市 “高烧不退”的十年，并在Econometrica, Journal of Financial Economics, Review of Finance, Journal of Urban Economics, 及 China Economic Review 等国际顶级 期刊发表了多篇论文。 如今，北上广深及部分二线城市房价飞涨的余热还未消退，一线城市楼市交易量却有所下 滑。在房市繁荣背后，崩盘预期又开始浮现。中国房市的拐点何时到来？政府如何平衡房地产 调控与土地财政间的两难困境？房产用地 70 年使用权到期后会怎样？围绕这些问题，记者在 首届 PKU-NUS 数量金融与经济学国际年会期间专访了邓永恒教授。他在宏观层面谈及人口、预 期及金融市场等因素对房市的影响，分析政府在其中的作用与应对策略，并对中国家庭产生的 房价依赖风险等微观层面有所洞见。 1. 您研究人口冲击、婚姻及房地产市场，并指出由于婚姻、人口冲击引发的住房市场繁荣 具有明显的周期性特征[1]。按照 24 年的滞后期，中国这一变化的时间点或在 2014—2015 年。这种变动会对房地产市场造什么样的冲击？ 美国上世纪有一个争议较大的论文，也是研究人口结构变化对房地产市场的影响。这篇论 文由经济学家 N. Gregory Mankiw （格里高利·曼昆）与 David N. Weil （戴维·韦尔）[2]合 作撰写，他们的模型很简单，左边是房价，右边是人口的年龄层，然后做回归。考虑到美国婴 儿潮的老龄化趋势，他们通过模型预测美国房价在 20 年内每年会有大幅度下跌，但美国房价 却一直在涨。研究房地产经济的学者认为这个模型忽略了许多影响房价的因素，比如工资增长 幅度、失业率、GDP 的增长，所以有学者加入这些因素重做了模型。经济危机后，房价的走势 似乎与这一模型预测趋同，所以又有人重新关注这一模型。 我们的模型包含多重因素，如市场调控、出生率、计划生育政策等，证明了人口结构变化 与房价存在显著的相关性。在研究房市时，我们将人口作为一个重要因素，填补了中国房地产 研究的空白。然而，人口因素并非唯一影响房地产的因素，在分析整个房地产市场时，还需考 虑风险、宏观政策、工资增长率等重要因素。这篇论文实际上是补充了以前房地产研究文献中 所忽视的人口因素。 除了消费、投资等属性外，在中国房产是房主的社会地位及经济实力的重要标志。正如亚 洲开发银行首席经济学家魏尚进博士在其最近发表于《政治经济学》杂志 (Journal of Political Economy)的论文所述，现在的电视相亲节目存在这样的现象，男嘉宾如果说有房有 车，底下的灯就亮一片。现在有许多丈母娘找女婿，是希望确定未来的女婿能够有经济实力， 给女儿提供好的生活。很多家庭为了让儿子能找到好的配偶，也会不惜一切代价买房，这构成 了中国比较特殊的代际购买力因素。在中国研究房地产时，要考虑很多特殊因素，但基本面是 不变的，房地产投资的风险还是存在。比如房价租金比，住房收入比等基本指标太高的话，就 说明风险过大，房市能否持续上涨是一个问题。 2. 虽然 2013 年全国楼市有全面下跌的趋势，但普遍认为人口始终净流入产生的刚需会支 撑一线楼市永远涨。近几个月，一线城市楼市交易量却一度下滑，这是否预示着在人口、政 策等多重因素的影响下，中国房市泡沫的拐点将至？ 我认为中国楼市正在进入一个拐点，但这个拐点并非指美国次贷危机那样的崩盘，而是房 地产市场走向成熟。当房地产市场成熟以后，日益开放并更为透明的竞争市场会使早期特有的 房产开发所带来的巨额利润越来越罕见。亚布力峰会时，万科集团董事长王石先生就谈到这种 转变，今后开发商必须通过提升企业营运效益，市场营销研发能力，并利用金融资本市场的有 效运作等策略打败竞争者，