物业管理 全套课件.pptx

第一章 房地产与物业管理§1—1 房地产与物业一、房地产1、房地产的定义狭义：指房屋、房屋基地以及附属土地。广义：全部土地和房屋及固着于房屋和土地上不可分割的部分。 2、房屋（房产）分类 1）按房屋所有权不同： 公有房屋：国有房屋、集体房屋 或按公房管理体制分：直管公房、自管公房。 私有房屋——公民个人、多人共有、外国公民或民营企业拥有的。2）按房屋用途不同： 住宅用房 非住宅用房 2、房屋（房产）分类 3）按房屋结构不同分： 钢结构房屋 钢和钢筋混凝土结构房屋 混合结构房屋 砖木结构房屋 其他结构房屋 2、房屋（房产）分类 4）按房屋开发性质不同： 商品房 非商品房（经济适用房、解困房、廉价房、 廉租房） 5）按房屋是否建成为标准： 建成的房屋 在建的房屋 待建的房屋－－亦称为“期房” 或“楼花”3、土地（地产）的分类 1）按土地所有权不同：国有土地、集体土地 2）按开发利用程度不同：生地：尚未进行开发，如荒地。熟地：已开发完毕，可供进行建设各种房屋的土地。七通一平：道路、供水、供电、供气、通风、排水、供热及场地平整。 3）按土地所处区位不同：农村土地、 城市土地。二、房地产业 指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。1、房地产开发 包括征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设等。2、房地产经营： 国有土地使用权的出让，转让、出租、抵押等，以及建成房屋后房地产的转让、租赁、抵押等经营活动。3、房地产管理和服务4、房地产市场及相关市场的建设和管理 三、物业1、定义●有使用价值和价值的各类建筑物及其相关设备、设施和场地。●已建成并投入使用的各类建筑物及其相关设备、设施和场地。●正在使用中或可以投入使用的各类建筑物及其相关设备、设施和场地。●在建、已投入使用的各类建筑物及其相关设备、设施和场地。2、物业的分类1）按使用功能分为： 居住物业 商业物业 工业物业 其它用途的物业2）按存在形式分：单体、建筑群3、物业与房地产（不动产）的区别 法律意义上的用法不同 适用范围不同 概念外沿不同§1—2 物业管理一、传统房地产管理及其弊病（一）传统房地产管理做法 1、分配方式 住宅：无偿分配。 非住宅：无偿调拨、无偿使用或收取少量租金。 2、管理模式：行政型、福利型、计划管理型。§1—2 物业管理一、传统房地产管理及其弊病（二）传统房地产管理的弊病 1、政企事不分，不利于深化改革 2、是低效率的福利型管理3、就物管物，消极管理§1—2 物业管理二、物业管理的概念 1、定义： 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域以内的环境卫生和秩序的活动。 2、内涵： 2、内涵： ●?物业管理者： 业主---当然管理者（隐性） 物业服务企业--服务者、显性管理者 企业法人、企业资质条件 具有物业管理执业资格的经理人●物业管理依据：受业主选聘，依法律和合同行使管理、服务●管理属性：商品经营，视物业为特殊的商品，物业管理提供的是有偿、无形的商品----劳务服务●管理手段：法律、经济手段 2、内涵： ●物业管理服务对象：业主和用户●物业管理管理对象：房屋、设备等●物业管理内容：管理、服务、经营三位一体，并寓经营、管理于服务之中的行业。●物业管理的目的: 保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为业主和物业使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长，以不断提高城市的现代文明程度。 二、物业管理与传统房地产 管理的区别1、管理体制不同时代背景：计划经济时代 市场经济时代管理手段：行政手段 法律和经济手段管理行为：政府行为 企业行为二、物业管理与传统房地产 管理的区别1、管理体制不同管理服务性质：福利型无偿服务 经营型有偿服务管理期限：终身制 聘用制、有规定期限二、物业管理与传统房地产 管理的区别2、管理内容不同管房收租、内容单一多功能、全方位----具有造血功能，实现资金良性循环（管物、服务人，管物为基础、为人服务为核心）二、物业管理与传统房地产 管理的区别3、 所管房屋的产权结构不同 国家和单位产权 产权多元化4、管理机制不同 管理与被管理 招聘与被招聘、服务与被服务三、物业管理的基本性质和特征 物业管理是集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务之中的服务性行业，属于第三产业。 社会化、专业化、企业化、经营型是物业管理的四个基本特性。 1）社会化: 物业企业专业化管理，业主大会、业主自治管理，社会各界配合监督 2）专业化： 专门人员、专门工具设备、专门机构、科学程序和措施 3）企业化: 核心是按现代企业制度组建物业服务企业