房地产金与融2009 Chapter 5 .pptVIP

Chapter 5 The Secondary Mortgage Market 1. Nature of Secondary Market 1.1what is a secondary mortgage market? 1.2 why does the secondary mortgage market exist? maturity mismatch: borrow short and lend long, illiquid regional mismatch institutional mismatch 美国住房抵押贷款证券化流程 1发起（Origination） 即在形成住房抵押贷款资产的基础上，发起人（拟进行证券化的住房抵押贷款资产所有者）将其所有的住房抵押贷款，根据贷款类型、相类似的到期日、利率条件与风险特性等，做审慎评估、分类，汇总为大额的资产池（pool），作为证券化的担保品。 2建立交易结构（Structuring） 建立交易结构要根据抵押贷款证券化的模式进行不同的构建。 抵押贷款证券化主要有两种模式：表外模式和表内模式。 特殊媒介机构（Special Purpose Vehicle，SPV） 3信用增级 （Credit Enhancing） 信用增级的方式主要包括： 1．对抵押贷款的信用增级 对抵押贷款的信用增级包括对单个抵押贷款的信用增级和对抵押贷款资产池的信用增级。 2．对抵押贷款支撑证券本身的信用增级 对抵押贷款支撑证券本身的信用增级又包括外部增级和内部增级。 外部增级方式具体表现为：（1）机构担保。 （2）购买专业保险公司提供的保险。 （3）信用证（Letter of Credit） 内部增级形式具体表现为：（1）超额抵押（Overcollateralization）。 （2）储备资金（Reserve Funds）。 （3）优先级/次级结构（Senior/Subordinated Structure）。 4信用评级 （Rating） 穆迪公司将信用等级分为Aaa、Aa、A、Baa、Ba、B、Caa、Ca、C、D 标准普尔公司、惠誉公司将信用等级分为AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D 5发售与交易（Placement and Trading） 发售与交易即证券化产品进入流通环节。 美国证券发行一般采用议价承销发行方式，即由承销商与公司私下安排证券承销事宜。此外，也有少数公司采用公开竞价方式，由承销商互相竞价，发行公司从中选择提供最有利条件的承销商。 住房抵押贷款证券在市场上交易，交易者可以提出三种形式的的交易指令：规定资产池的交易指令、规定发行年份的交易指令和TBA交易指令。 6后续服务 （Servicing） 这些后续服务包括：收取每月借款人的还款；代收税收和保险费；记录资产池产生的现金流；向住房抵押贷款证券投资者支付现金流；向借款人发出支付通知；向借款人发出逾期还款催付通知；定期通知SPV和投资者抵押贷款资产池情况，如本金余额等；在借款人违约时发出没收住房的通知；在需要时为借款人提供纳税信息。 服务商一般为原始贷款人承担，也可以将服务权卖掉，由其它机构进行后续服务。 2. Secondary mortgage market agencies and firms 2.1 agencies 2.1.1 FNMA purchase conventional loans 2.1.2 GNMA functions: a. subsidization program b. manage and provide liquidation of previously originated mortgages c. support the secondary mortgage market (by guaranteeing MPS) P200 2.1.3 FHLMC support conventional lenders and thrifts 2.1.4 Private firms nonconforming and jumbol loans 不合规贷款 在美国，合规的抵押贷款通常满足以下条件：第一，债务比率，借款人的月住房支出，包括抵押贷款还款额、房地产税和保险费之和不超过税前月收入的28%；月住房支出加上其它长期债务的还款额不超过总收入的36%。第二，信用状况，所有的逾期还款必须有合理的解释，12个月内，逾期超过30天的还款最多只能有1次。第三，达成贷款合约所需要的费