写字楼投资收益计算方法.ppt

* 写字楼投资收益四种计算方法 租金回报率法 写字楼投资价值评估讨论 收益评估 风险评估 投资计算 简易国际评估法 内部收益率法 租金回报率分析法 * 写字楼投资收益四种计算方法 * 租金回报率法 公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可 估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析 问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。这种方法算出的 比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方 法。 不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资 分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 租金回报率分析法 * 内部收益率法 公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房 款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费） =内部收益率。 （上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。） 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可 以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行 利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值，都是以今天的数据为依据推断未 来，而未来租金的涨跌是个未知数。 * 简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益率×15年=房产购进价，则认为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 * 写字楼投资价值评估讨论 * 一、收益评估 （一）、租金收益 目前相对于其它产品，写字楼的租金回报率相对较高。 不过项目的租金收益情况与项目所在地有很大关联性，一般情况下，中心区写字楼项目租金稳定、出租率较高，租金回报率也相对较高。 （二）、增值收益 房价上涨产生了房子的差价收益，近几年的涨幅处于一个快速上涨的过程中，年均增幅基本都会突破10％，其中07年达到了历年的峰值，初步估算涨幅在30％以上，增值收益的快速增加吸引投资客蜂拥而至。 房价涨幅与所在区域具有较大的关联性，一般情况下，中心区写字楼的房价涨幅要略逊于新兴区，因为中心区周边设施基本成形，升级余地不大，而新兴区则有较大的升级潜力，与住宅产生并驾齐驱的涨势。 * 二、风险评估 （一）、市场风险 写字楼市场面对着短期的消费者与开发商之间的博弈，也面对着长期发展下开发商互相之间的博弈，未来市场存在较大的不确定性。 （二）、财务风险 主要来自于两方面：1、央行贷款基准利率的调整对贷款成本的影响； 2、房地产相关部门对投资购房要求缴纳的税款额度，影响投资收益。 * 三、投资计算 （一）、收益 租金收益：目前市场的年租金回报率在5％-7％之间，但受房价涨幅拉动，租金收益 也会逐步提高，实际租金回报率要高于此。 增值收益：从近几年的观察来看，写字楼价格年均涨幅基本都超过10％，07年甚至 超过30％。 （二）、投入 房款首付：写字楼最低首付不得低于50％； 贷款年付：写字楼贷款年限不得高于10年，贷款利率不得低于基准利率1.1倍； 各项税费：包括购房时的契税、印花税，售房时的印花税、营业税、个人所得税； 其它费用：包括购房时各项手续费用、银行按揭时的手续费用、出售时的各项手续 费用； * （三）、其它 本金存款利息损失：与购房本金在投资阶段同期内的银行利息额； 贷款存款利息损失：与偿还的贷款在投资阶段同期内的银行利息额； 房子折旧费损失：房子因为岁月的剥蚀而产生的贬值； （四）、测算及建议 通过以上各项费用的考虑，经过计算，假设1套单价10000元/㎡、套型面积50㎡的写字楼，首付50％、5年贷款期限，5年满后出售，房价涨幅需超过11％才能抵消自己投入成本在银行同期内的利息额；但是如果在满10年后出售，房价涨幅只需超过7.0％就能抵消自己投入成本在银行同期内的利息额。可见