土地增值税清算审核指南.doc

土地增值税清算审核指南 第一部分 土地增值税清算工作审核流程 一、应清算的房地产项目清算审核流程 纳税人须在满足清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务管理员对清算项目的条件及报送的资料进行审核，对报送资料不齐的，退回纳税人补充资料。对资料齐全的，受理后2日内报县（市）、区局清算审核小组审核；经清算审核小组审核后,由县（市）、区局审批；审批后将清算结果通知清算申请人进行补退税。 清算审核流程： 资料不全 资料不齐 资料齐全 补齐资料 二、可清算房地产项目清算审核流程 税务部门根据清算条件确定应进行清算的项目，下发清算通知；纳税人在接到通知后应按税务部门规定的时间及要求进行清算，并向税务部门提供相关清算资料；税务部门在收到纳税人清算资料后，税务管理员对清算项目的条件及报送的资料进行审核，对报送资料不齐的，退回纳税人补充资料。对资料齐全的，受理后2日内报县（市）、区局清算审核小组审核；经清算审核小组审核后,由县（市）、区局审批；审批后将清算结果通知清算申请人进行补退税。 清算审核流程： 资料不全 补齐资料 三、土地增值税清算审核的时限 对符合规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合规定的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后，应及时组织人员审核，对清算资料齐全的，应在30日内审核完毕；对清算资料不齐全或开发项目在5年以上的，应在60日内审核完毕。 第二部分 土地增值税清算审核操作办法 第一节 清算前准备工作 一、房地产开发项目的日常管理 主管税务机关对房地产开发项目的日常税收管理，采取项目管理方式。从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，纳税人应根据清算要求按不同期间和不同项目分别核算、合理归集有关收入、成本、费用。 二、纳税人应报送的清算申报资料 （一）申报表格 1、房地产开发企业土地增值税纳税申报表及各项申报明细表（按不同类型房屋分别申报） 2、基础面积统计表 3、工程情况统计表 4、销售明细表 5、扣除项目归集明细表 6、与转让房地产有关的税金统计表 （二）证明性文件副本 1、营业执照 2、税务登记证 3、项目立项批复（发改委文件）； 4、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关：规划部门）； 5、土地使用权证（发证机关：国土管理部门）； 6、建筑工程施工许可证（发证机关：建设施工管理部门）； 7、预售价格核准批复（物价部门核发）（涉及经济适用房项目） 8、商品房销（预）售许可证（房地产管理部门核发）； 9、工程竣工备案表（备案机关：质监部门牵头、相关部门确认） 10、房屋分户（室）面积对照表或商品房产权备案证或商品房实测面积报告书（来源房管部门）； （三）合同类 1、国有土地使用权出让合同 2、建筑安装施工合同。 3、工程材料采购合同 4、单位和个人的拆迁合同及拆迁公证证明、支付凭证 5、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同 （四）财务核算资料 1、收入、成本、费用相关的帐本、凭证； 2、取得土地使用权所支付的地价款凭证 3、银行贷款利息结算通知单 4、与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证 （五）其他资料 1、房地产开发项目清算说明。主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、成本核算方法、成本费用分摊方法