超高层写字楼楼物业管理.pdf

INTERPRETAT10N 停车场或地下车库相匹配。 业类别往往和该区域的产业导向有较大关系，例如上 超高层写字楼往往由于其地标效益，吸引了众多 海环球金融中心与金茂大厦，超过半数的租户均为金 需要维持或提升品牌形象的企业人驻，加上超高楼 融业企业。而位于成熟区域的地标性项 目，租户组合 配备商场、顶级酒店、顶级公寓的综合功能，以及其 中专业服务业占例最大。在深圳，超高层项目租户的 他优质的交通配套带来的商务便利，超高层写字楼对 目前主要行业有上市需要的企业、需提升企业形象的 周边大厦现有租户产生 “磁石效应”。 国内大型企业、金融企业总部或私人理财中心、房地 从行业分布来看，人驻地标性超高楼的企业行 产开发商、专业服务业企业以及民营企业总部等。 》 季两哂匦口 o超高层写字楼的共性特征： 言，与其说是世贸中心、国贸中心 地域繁华 ；外观特色鲜明；用途 这样的品牌文化，倒不如直接说成 为商业和办公；人员素质高；硬件 是摩天大楼的建筑文化。无论西 设备齐全、复杂；客户众多，人口 方还是东方，一谈到写字楼，都有 密度大；空间配套，形成独立的工 明显的摩天大楼的情结。 作、交流、生活单元；设备复杂，管理 3．硬件设施。写字楼追求的硬 难度大；功能齐全，综合性强等。 件，更多的是科技与创新。如其所 1．超大规模。不仅是写字楼建 用的建筑技术 、标准层高、标准承 筑本身的规模要大，而且必须要有 重、弱电系统、新风系统 ，以及 电 强大的综合配套 ，经营成一个集 梯、智能等。写字楼对硬件设施的 写字楼、公寓、商住、星级酒店、会 最大追求是创新，主要体现在建 展中心、休闲娱乐及购物中心于一 筑设计和建筑功能的创新上。 体 的大空间。此外，四通八达的 4．软件服务。写字楼服务一方 交通一定是其写字楼规模的重要 面体现在高效的物业管理上，另一 支撑。 方面体现在对入住企业的专业化 2．建筑文化。对于写字楼而 商务服务上。 I上海环球金融中心 塞》]噩亟 。写字楼市场流行两大评定标准 ，一是甲级写 0 一一办公自动化 (office)； 字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通 c卜一通讯传输智能化 (communicationautomation) 行叫法，并没有固定标准。5A写字楼倒是有一定的标 FA一一消防智能化 (fireautomation)； 准，类似于酒店星级评定的方法，已成为高档写字楼 sA一一安防智能化 (safeautomation)； 的基础指标。5AI~P： BA一一楼宇智能化 (buildingautomation)。 74 I ：Ⅲm 3HijI| = 鑫》 超高层写字楼建筑类型和等级分类 。超高层写字楼的建筑类型按使用方式可划分 三级办公楼 ：9—10平米，J人；按产权和管理模式可划 为：专用写字楼、出租写字楼 、办公综合楼 ；按使用 分为：单一产权 (自用与出租相结合，物业管理模式 性质可划分为：行政、商贸、电讯、电信、金融信托、 以自主经营型居多)和分散产权 (以卖为主，产权分 科研、信息中心等；按人均面积指标可划分为：一级 散，但仍以