宜化乌海的项目策划定位报告.pptx

宜化乌海项目策划定位报告;;项目位置：项目位于乌海滨河新区，紧邻政务中心区，距离城市商业核心区较远;项目属性：为中等规模的综合体项目（小地块、高容积率），地块规则平整，周边形象好;项目价值点一：资源型城市，产业实力雄厚，居民收入高，项目发展基础牢靠;;项目价值点二：城市转型将带来旅游业和第三产业的新发展，大大扩展了项目发展的空间;项目价值点三：以政务为核心驱动力的滨河新区，为项目发展提供了强劲的引擎，也给项目赋予了前所未有的价值;项目弱势点一：乌海人口基数小，项目的市场潜力和辐射能力存在限制;项目弱势点二：乌海第三产业发展缓慢，对项目物业形态选择有较大的限制;项目弱势点三：滨河新区的发展实际上是“居住+政务”的模式，且存在居住压倒政务的情况，但区域的居住氛围并未成熟，对项目商业部分的发展造成一定限制;项目总结：城市新区综合性项目，项目拥有明显的发展机遇和优势;;2.1 住宅市场分析;产业地位：房地产业并非乌海的支柱性产业，且近年出现了房地产投资冷淡的倾向;总体态势：供应不断加大，09年接近300万方，但成交呈现萎缩态势，09年仅成交80万方，未来存量压力相对较大；2010年价格大涨，均价超过3600元/㎡;成交结构：以首置、首改需求为主，成交主流户型为80-140平米的二、三房；此外公寓产品表现较好;个案表现：市场去化缓慢，成交最多的项目是以低价换取高量（中低端项目）;个案表现：当前高档项目去化速度大大低于中低档项目，价格在市场上处于绝对领先地位;客户分析：乌海175家规模以上企业拥有近1200名年收入超过50万的高管，约6000名年收入10-50万中层管理人员，约6万名年收入5-10万的基层员工;客户分析：私营经济和个体经济极为发达，私营企业和个体工商户数量大、注册资本高，私营企业主和个体户具有较高的消费能力;客户分析：经过多年的经济发展，乌海年收入在5万元以上超过20万人，具备较强的购买力;客户分析：总体上看，乌海中等以上收入人群庞大;购房分析：导致本案周边项目销售较慢的主要原因是价格较高和配套不足，本案需要在这两个方面有所表现;住宅发展策略：做好配套商业，较高品质中等价格，快进快出;2.2 商业市场分析;产业状况：商业市场日趋活跃，住宿餐饮业发展迅速;商业发展水平：乌海商业处于由百货商店/专业市场向大型综合超市/专业店升级的阶段，商业发展严重滞后于经济发展阶段，前景广阔;主要商业：商业主要集中在新华大街和人民路交汇处；滨河新区以零散沿街商铺为主，是商业陌生区;2008年6月至2010年10月，乌海共销售商铺1167套（包括乌达区和海南区），月均销售40套。 从销售量较大的项目来看，其产品以沿街商铺为绝对主力，大型商业很少出现销售（通用时代广场未备案）。 从销售量较大的项目来看，集中于市区的项目较多，滨河新区项目较少。;商业物业价格：商业核心区一层临街商铺售价均在3万元以上，新区当前均价在1.1万左右;案例介绍：通用时代广场——概况;案例介绍：通用时代广场——大商业规划;案例介绍：通用时代广场——商铺销售;案例介绍：通用时代广场——客户分布;商铺购买意愿：;客户分析：企业高管总价承受能力稍强于私营业主，综合分析可得最受客户认可的商铺总价段为100-200万元/套;客户分析：目标客户多看好滨河新区未来发展前景，在滨河新区投资商铺的意愿较为明显;商业发展策略：;2.3 公寓市场分析;公寓市场：乌海公寓市场近几年发展迅速，公寓产品开始多元化;公寓市场：乌海公寓成交主要集中在2009年10月以后，价格基本都在3000元/㎡以上，高点能超过4000元/㎡;公寓市场：成交面积主要集中在30-50㎡;案例介绍：通用时代广场;根据公寓产品小面积、高单价、中等总价的产品特征，本案将客户定位为年收入10万以上的人群。;客户分析：根据市场表现，乌海中高等收入者有较强的投资公寓类低总价产品的意愿;客户分析：乌海客户购买公寓主要是为了保值增值；他们对滨河新区的评价较高，也比较愿意到滨河新区投资公寓产品;公寓发展策略：体量尽量做大，形象做高;;3.1 物业细分;物业形态;3.2 商业规划建议;商业组合：大商业与分割可售商铺结合，并尽可能增大可售商铺面积;大商业：主题为休闲娱乐尊享街区;大商业：业种以满足休闲娱乐需要为主，兼顾其他购物与生活需要;大商业：业种以满足休闲娱乐需要为主，兼顾其他购物与生活需要;大商业：业种布局;大商业：大商业置于项目北部，体量为1.6万方（地下超市除外）;大商业：外立面使用玻璃幕墙，并配以夜景亮化；内部则由商家自行设计;分割商铺：分为两部分，一部分为住宅底商，一部分为大商业后面的步行街;分割商铺：总???量14736方;3.3 公寓规划建议;公寓支撑：从项目、市场、客户等多方面看，项目开发公寓都有很好