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公寓设计有用的资料 专题目录： 一、公寓的一般特征 二、公寓分类 三、公寓概述 四、不同种类公寓的市场分析 1、投资型公寓市场分析： 商住公寓、商务公寓 2、居住型公寓市场分析：酒店式公寓、住宅公寓（公寓式住宅） 五、济南市公寓项目分析 1、5月份济南市公寓项目销售量分析 2、济南典型公寓项目分析 3、济南市即将开盘的公寓项目分析 六、公寓投资回报投资公寓有技巧 谨防商家“偷梁换柱” 由于目前对公寓并没有严格的定义与界定，一些“公寓”概念如酒店式公寓、商务公寓、公寓式写字楼、公寓式酒店等，就很难区分到底是公寓还是商务用房。 公寓的“名分”不同，其使用年限也不一。市场出售的“名分”各异的“公寓”，土地使用性质基本上游走在“商业”与“住宅”之间，有的是“酒店”，有的是“住宅”，有的是“写字楼”。按国家规定，不同的土地性质，必然涉及土地上建物业的使用年限“酒店”或“旅业”的土地使用年限是40年，“商业”与“写字楼”为50年，住宅土地使用年限最长，达70年。公寓的本身硬软件设施诸如打字、复印、保洁、代缴话费、代订机票、火车票等各种增值服务 二、公寓分类 公 寓 三、公寓概述 公寓经过了多种物业形态的演变，出现商住公寓、商务公寓、酒店式服务公寓不同的定位对应了不同的客户群体，各得其所。在投资型公寓中，公寓要求提供精装修、全套家具、全套家电等硬件设施和高水平的物业管理等居家功能性服务，可称之为酒店服务式公寓另一种是投资型商务用途公寓往往是居住及商务合二为一。因此，不但需要提供居家服务，还需要提供物业的商务性服务（如宽带区域网、订票、会议、送餐等）而随着城市的经济形态不断地变化、组合，创业型、发展型小公司较多产生由于特殊的土地使用权制度，出现了一种特殊的物业形态——纯商务公寓，即名义上的住宅楼，实质上的写字楼。因其租金便宜，市场的庞大，这部分物业也吸引了不少投资客的关注，成为另一种新的投资型商务公寓 ■商住公寓需求住宅、商铺等房产已逐渐成为人们新的投资渠道。目前，投资者投资最多的房产类型有普通住宅、公寓、商铺、商住公寓等。投资方式不外乎升值后转手出售或者长期持有租赁两种其中，后几种房产在目前比较适合投资。 ■商住公寓将成热点 综合分析几种投资型物业，一些业内人士认为，商住公寓可以称之为今年真正的投资热点。原因如下： 商住公寓供应增多，需求仍然旺盛 今年全年新增商住项目总量略高于去年。商住项目在这两年形成了一个供应高峰，但随着国家宏观调控政策和更多限制性政策的出台，以及商住市场饱和度的增加，商住市场的供应在未来将会出现减少的趋势。 虽然是国内发展商炒作出来的概念，且各方对商住公寓褒贬不一，但众多的投资者或投资机构介入却是事实。国内经济的飞速增长引发的商机，使得中小型企业迅速增加，这些企业实力较弱，而商住楼以较低的租金、邻近商务区的较好地段以及不亚于纯办公楼的环境成为这些中小企业的首选，商住办公的需求仍旺。 个人投资和企业投资双重青睐 个人投资商住项目的案例不胜枚举，作为商住项目购买的另一个主体，中小型企业仍然保持比较旺盛的需求势头，而这些中小型企业购买商住项目主要是用于自住办公。商住项目投资成本较低，物业管理等日常费用也较低，有利于企业节省办公成本。因此，一些对企业形象要求不高或资金实力有限的企业热衷于购买商住项目办公。 ■投资商住公寓应注意什么 投资商住公寓，除了应该关注开发商的实力以防烂尾、延期交房等基本问题外，购房人还应该结合今后的出租或者出售考虑一些应该防范的风险。 首先，要考察开发商的实力和资信问题。 其次，项目的安全合法性：在购买前期要考察好开发商，包括项目本身的各类资质证书，以确保该项目的安全合法性。 地理位置：投资商住两用的公寓要选择一些办公楼少、成本高的区域，或产业形态比较密集、有发展潜力的区域。 装修程度：业主可选择简单装修，不需豪华装修；格局上要尽可能符合周围潜在客户的要求，如空间要大，尽量增加房屋的使用面积，一些非承重墙可以打掉。 租金：不要把重点放在租金的高低上，因为承租公司的规模、租期的长短等都比租金本身更重要，要控制空置期，减少时间成本。 物业费问题：物业费不应通过房屋是否出租而转移，也不是通过实际承租人的使用而产生的，因此，在购房的时候，必须考虑到物业费支付问题。 再次，商住两用公寓能否注册公司，这和今后的出租息息相关。按有关规定，从事高科技、软件开发、广告、图文设计等非经营性的公司可在商住两用的公寓里进行注册，但需征得物业公司或业主委员会的同意；一些贸易公司、加工制造企业、餐饮和美容院等有经营行为的公司，按有关规定是不可以注册的；外企机构、外资办事处不可以在商住两用的公寓里进行注册。投资商住公寓如何规避风险 买房出租、以房养房，可能已经成为许多人的投资理念。但什么性质的房产最值得投资呢？ 同一地