物业管理基本制度(说木法解释).pptVIP

物业管理基本制度与政策;第四章 业主的建筑物区分所有权;中华人民共和国物权法（２００７年１０月１日实施） 　　　　　第六章　业主的建筑物区分所有权 　　　　　——奠定了物业管理的民事法律基础 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]7号，2009年10月1日生效）;;专有部分享有所有权 　　——主导，前提与基础;业主;专有部分;　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利 　行使专有权的限制——（Ａ） （１）不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利 （２）转让专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让 　将住宅改变为经营性用房的条件——（Ｂ） 　（１）遵守法律、法规以及管理规约的规定； 　（２）经有利害关系的业主同意（本栋建筑物内的其他业主；建筑区划内，本栋建筑物之外能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主）。;　　业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。（Ａ） ;建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房等的归属（Ｂ）;　　（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（建设单位按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主） 　　（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 　　（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ;共有部分;业主共同决定事项范围及表决规则（Ａ） 　　　　普通事项——应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意： 制定和修改业主大会议事规则 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 改变共有部分的用途 利用共有部分从事经营活动 处分共有部分 业主大会依法决定或者管理规约依法约定应由业主共同决定的事项;　　　　特别事项——应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 　　1、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 　　2、改建、重建建筑物及其附属设施 ;业主共同决定事项范围及表决规则（Ａ）;投票权计算; （１）业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 　地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助 （２）业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。（《物业管理条例》第十九条第二款）　;业主大会与业主委员会的处置权（Ａ）;维修资金的权属与使用（Ｂ） （１）业主共有 （２）经业主共同决定，可以用于共有部分的维修 （３）维修资金的筹集、使用情况应当公布 费用分摊与收益分配（Ｂ） （１）有约定从约定 （２）无约定或者约定不明，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定 　 建筑物及其附属设施的管理形式（Ａ）——业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。;　业主的选择权和监督权（Ｂ） 　　１、对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 　　２、物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 　业主的知情权 　　业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持： 　　（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； 　　（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； 　　（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； 　　（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； 　　（五）其他应当向业主公开的情况和资料。;　　１、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反法律规定的程序，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销（应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使） 。 　　2、业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 （共同受到侵害的业主，可以推选代表人，依据《民事诉讼法》等法律的规定，向人民法院提出诉讼） ;适用范围;复习练习题（单选）;复习练习题（单选）;复习练习题（单选）;建筑物区分所有权包括以下（　　） Ａ、共有部分共有权