消费者买卖房屋须知-中坜地政事务所.doc

消費者買賣房屋須知 不動產交易因涉及多種法律，所牽涉事務非常繁雜，非一般人所能普遍瞭解，且攸關個人財產權益影響甚大。茲為保障不動產交易安全，確保消費者權益，特編印買賣房屋須知，提醒消費者於進行一般不動產買賣、購買預售屋、成屋、法拍屋及出售房屋時下列事項應注意。 一、購買房屋應注意之事項 （一）購買不動產一般注意事項 1.慎選專業不動產經紀人員 不動產交易過程牽涉之法令甚多，如果自己沒時間深入了解，最好委託專業人員提供服務，選擇合法優良的仲介公司、有證照之經紀人員、估價師或地政士（土地登記專業代理人），可使你的權益獲得確保。 2.現場履勘 不動產買賣，無論是土地或房屋，甚至預售屋，都應赴實地勘查，對標的物範圍及各種情況要詳細詢問清楚。必要時更應向鄰居或大樓管理員查詢，以發現真實情況。 3.瞭解出售原因 除建設公司推出之預售屋或成屋外，一般成屋出售原因，應詢問清楚，以避免買到令自己不舒服之宅第。除向屋主詢問外，亦可從左鄰右舍或大樓管理員打聽，以瞭解真相。 4.勿貪小便宜 不動產交易是一輩子的事，勿因小利而後悔一輩子。寧可以一般正常價格買一間理想的房子，不要貪小便宜，以避免吃虧上當而後悔。 5.勿倉促下決定 切勿尚未深思熟慮即倉促下訂，事後要再挽回就困難了，縱使因而失去交易機會，亦不見得有損失，更不要在壓力下作決定。 6.考慮自身財務狀況 當有購屋的意願時，必須考慮房屋的價金、自備款及該屋可以貸款多少金額。又貸款後之本金、利息的支付能力都必須考量自已的經濟能力，免得日後因自備款或貸款付不起，遭受解約或被拍賣。 7.經紀業指派經紀人簽章 買賣若是透過不動產經紀業辦理者，應由該業者指派經紀人於契約書、不動產說明書及訂金收據等相關文件簽章，以示負責。 8.提供不動產說明書解說 經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向解說。解說前，應經簽章。 7.稅費問題 訂定契約時，對於契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等，除依法令規定（如契稅應由購屋者繳納及土地增值稅由出售人繳納）外，其餘稅費由誰負擔，應明確註明由買方或賣方繳納，以免日後造成紛爭。 8.付款方式 付款方式亦應在契約中訂明。一般都分成4段付款： (1)簽約時付一部分價款。 (2)出賣人備齊辦理移轉登記所需之文件，並就有關書表證件交給雙方所指定之地政士（土地登記專業代理人）或律師時，再交付一部分價款。 (3)繳清一切稅費及增值稅後付一部分價款。 (4)辦妥移轉登記，買受人領得所有權狀，並點交清楚後，再交尾款。 （四）購買法拍屋應注意事項 1.事先充分瞭解投標條件 (1)了解法院拍賣公告內容 無論自己投標或委託他人代標，均應完全知悉法院之公告內容：例如查明標的物內容、查明使用分區、有無車位、如有違章建築或加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有無點交、買賣資格或條件。 (2)應查看現場 投標前，宜依據投標公告內容，親赴標的物現場查明土地坐落、房屋構造及型式、層別或層數、面積或其他使用情形。應特別注意：了解是否可以由法院帶領應買人察看拍賣物、查明該屋含氯量是否過高、是否為輻射屋、有無鄰避設施、有無專業管理問題、規約內容、打聽曾否發生兇殺或自殺致死之情形、打聽地理條件。 2.委託代標注意事項 (1)請合法專業代標之業者出示不動產經紀人證書 專業代標業者，應受不動產經紀業管理條例規範，消費者委託代標時，業者如有不實廣告，消費者得依消費者保護法、公平交易法、不動產經紀業管理條例行使權利。 (2)代標業者不得賺取差價或其他報酬 代標業者如有賺取差價或其他報酬時，消費者得依不動產經紀業管理條例第19條規定向業者主張「應於加計利息後加倍返還支付」。並得向直轄市政府地政處或縣市政府地政局檢舉依同條例第29條規定處罰。 (3)請代標業者提供最近3個月成交行情。 (4)如有涉及圍標或海蟑螂等違法行為，消費者應勇於向法院舉發，以維護自身權益。 (五)出售房屋應注意之事項 （1）慎選專業不動產經紀人員 不動產交易過程牽涉之法令甚多，如果自己沒時間深入了解，最好委託專業人員提供服務，選擇合法優良的仲介公司、有證照之經紀人員、估價師或地政士（土地登記專業代理人），可使你的權益獲得確保。 （2）售價是否公平合理 中古成屋由於是零星交易，其價格的行情較不容易決定，因此，賣方應先參考附近成屋之成交案例，或是委託合法的估價師對於該成屋予以估價，以衡量價格是否公平合理。目前成屋透過仲介的方式，非常盛行，少數不肖業者在受理房屋委託銷售時，常壓低售價，甚或欺騙賣屋者市場行情，因此，謹慎選擇信用可靠、合法之仲介公司銷售房屋是頗為重要的。 （3）勿貪高價位 出售房屋時，寧可以一般正常價格賣一間房子，不要貪高價位出售受騙，而拿不到價金。 （4）詳閱委託銷售定型化契約及契約審閱期 凡以企業經營者提出之定型化契約條款