2008年3季度上海豪宅市场深度追.docVIP

万科降价、恒大“成本价”甩卖……2008年的中秋比往年提早了不少，但中国各大城市楼市的秋意却让人提前感到寒冷。开发商和购房者维持了数个月的平衡开始被打破。继去年底、今年初的寒流之后，国内楼市在传统的“金九银十”再遇挑战。降价，已成为目前全国楼市的关键词。 进入下半年，面对着量能急剧萎缩和宏观调控政策的持续影响，一直保持坚挺的上海楼市也开始松动。统计显示，7、8两个月份，上海楼市推出的新盘中有44.8%的楼盘出现降价行为尽管降价幅度不一，但与上半年绝大部分楼盘仍然维持高价位相比，这是否表示上海楼市坚冰开始融化了呢？ 万科成为上海楼市降价的领头羊后，上海各区域均有楼盘出现不同程度的降价，与此同时，也有部分开发商利用保价的方式稳定民心，但尽管如此上海楼市的成交量也未出现回升迹象。 2008年上海楼市将何去何从？万科降价风潮是否会引发上海楼市危机？上海楼市是否已面临“拐点” 目前为止仅仅是此次楼市遇寒的一个开端，降价风波对楼市的深远影响本机构将在下一季度做深入研究。 3季度我们将重点关注上海房价的真正走势，普通商品房和中心区域公寓豪宅价格走势是否均有松动，对“泛海国际公寓”的上市是否会产生影响，本机构都将在下文中做重点研究。 ？ 1 在2007年底 王石抛出楼市“拐点论” 后，2008年2月，SOHO中国 董事长潘石屹通过博客发表文　　 章，与王石公开唱反调，明确 反对房地产业出现 “拐点”的说法。 2008年6月 6月24日，上海楼市 首例已拍得土地退订，而 退订的是曾经的“普陀地王”。 2007年9月，长风生态商务东南地块， 被“黑马”上海志成企业发有限公以11.04亿元收入囊中，楼面每平方米地价高达1.65万元，成为普陀区“地王”。 由于没有在规定时间内交齐土地 款，长风生态商务区4号东南 地块最终被政府收回。 “拿地退缩” 2008年7月“房价滞涨” 中房上海指数办公室公布的调查数据显示，6月份，上海房价保持稳中小幅上扬态势，成交量同比环比收缩明显。在宏观调控政策的累积性效应下，半年来房价涨幅趋缓，成交量明显收缩，但仍保持在合理范围内，市场进入温和调整轨道。 交易萎缩、买卖双方观望对峙的上海楼市僵局有了打破的迹象。在中秋节前夕，万科率先抛出8个楼盘大搞促销，平均折扣在95折左右，并喊出“直降10万”的口号。 2008年8月 “明显下挫” 2008年3月 “预言衰退 ” 3月21日，SOHO中国董事长潘石屹在与网友在线聊天时表示，未来100天内中国房地产企业将发生剧变。 我们先看看2008年三个季度以来上海楼市的事件走势： No.1 No.2 No.3 No.4 No.5 要 纲 容 内 Contents 2 3 壹、3季度上海土地市场 贰、3季度上海一手住宅市场 伍、区域市场及个案透析 叁、3季度上海二手住宅市场 陆、银源3季度总结 肆、政策及相关法规 对豪宅影响 4 1.1　2008年3季度土地供应 住宅用地小幅放量，中环以内供应趋零 【关键词】 壹、三季度上海土地市场 3季度，上海市共有18个土地出让公告、98幅土地。其中： 成交的两幅商住用地分别位于祟明和嘉定，成交价分别为824元/平方米和1199元/平方米； 纯居住用地11幅，商住用地6幅、14幅商办、文化娱乐综合用地,其余全部为工业用地； 此次11幅住宅用地中已成交7幅，成交价格由于分布区域不同而有很大差异，如位于长宁新泾的成交价为24,106元/平方米，而位于松江板块的成交价则在5100—5400元/平方米之间，临港新城的成交价则在2100元/平方米左右； 工业用地全部分布在郊外环，如临港新城、浦东南汇、松江、宝山等区，3季度工业用地成交均价在453元/平方米左右，即30.22万/亩。 商业办公、文化娱乐综合用地共成交七幅，环线以外如周浦镇、大场镇成交均价在2024—4647元/平方米之间，而环线以内如闸北、普陀等成交均价则在24843—47974元/平方米之间； 数据来源：银源机构市场策划部 第三季度，上海土地总体放量突增，仅出让土地幅数就是第二季度的3.8倍，而且成交也占此次出让土地的90.8%； 从居住用地放量的小幅上扬表明政府开始加大供给以杜绝因市场稀缺而造成的购买压力； 从居住用地的分布区域、成交价格来看，具备做公寓豪宅潜力的项目几乎不存在。中环以内特别是中心区域在未来很长一段时间内供应必然是稀缺的，这也是众多豪宅开发商看好后市的主要原因之一。 银 源 小 结 6 2.1 2008年3季度上海市住宅市场分析 供大于求市场格局已成定局 3季度市场供应有7月份出现突破性上涨，环比6月份上涨82.5%，8月份供应与7月份相比小幅上涨4.5%，基本持平，9月份则出现下滑，与8月份相比下滑11.2%； 7月供应反弹，成交下滑 8月供