基准房价技术规范.doc

前 言 为了正确指导和规范房地产市场，指导房地产市场交易；为征收房地产交易税费提供科学依据；为房产税的实行做好技术上和管理上的准备；为房屋拆迁补偿提供依据，制定本规范。 城市基准房价技术规范 范围 本标准适用于我国城市基准房价的更新与维护 规范性引用文件 术语和定义 3.1基准房价 基准房价是指行政区域内已核发房产证及土地证、水电通讯设施齐备、不包含装修的住宅（包含车房、车库、杂物房等）的平均价格。 3.2非单家独户 非单家独户是指有二户及二户以上的不同产权但共同使用一宗土地的住宅，即每户住宅只有分摊土地使用权的为非单家独户。 3.3单家独户 单家独户是指 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 住宅楼以幢为单元，按以下计算公式： 总则 4.1基准房价目的 “基准房价”这一制度是由房地产管理局、市地税局、市财政局联合制定出台的。就是为了避免以往二手房交易过程中出现的“钻空子”现象。 　　二手房交易过程中普遍存在的“钻空子”现象主要有两类：一者是中介故意抬高房屋的价格，以便购房者多向银行贷款；二者为房地产评估机构按照委托人意见，故意压低房价，方便买卖双方少缴相关的税费。在这种情况下，“基准房价”的出现无疑在很大程度上避免了这两种情况的发生。 样点类别 样点编号 样点所在地镇号 调查样点编号由七位数码组成。 ① 第一位代表样点类别 各样点类别由一位数字表示,数字编号从1至5,各调查表格的样点类别编号如下所示: 样点所属调查表格类型 样点类别编号 商品房买卖调查表 1 二手房买卖调查表 2 房屋出租调查表 3 土地开发成本调查表 4 房屋建设成本调查表 5 ② 第二三位代表样点所在镇号 ③最后三位为样点数字编号,起始编号为0001。 6.4区片资料的要求 （1）各区片的周围环境应用数码相片予以拍照且打印出来，且从不同角度反映区片环境的彩色相片不少于10张，作为电子文档予以保存。 （2）文字部分应清晰描述区片的边界以及详细说明区片内所含街道或道路（城市区域最新版地图及各镇区最新版地图上所有标示的街道或道路）、小区名称等，并详细描述区片的区域因素及个别因素。 6.5区片监测点的布设 6.5.1监测点布设原则 (1)、可比性原则：在需设立监测点的房价区片内，其房价水平、结构类型、朝向、楼龄等指标与区片内其他房地产具有可比性，即其他房地产相关指标与监测点相关指标比值在合理范围之内，也可说平均性原则。 （2）、确定性原则：设立的房价监测点为一具体的房地产，应在国土房管部门有明确登记，其周围条件及自身条件都比较确定。 （3）、稳定性原则：或可持续性原则，设立的房价监测点的房地产相关条件、利用状况及附近各种设施状况都比较稳定，在较长时间内不会发生分割、拆建或重新规划等情况，可持续对其进行房价监测。 （4）、标识性原则：指设立的房价监测点易于识别、查找，有确定的地址门牌，具有一定的标识性。 6.5.2布设基本步骤： （1）、确定房价区片范围； （2）、选取房价监测点； （3）、房价监测点初始资料的采集； （4）、监测点上图和资料建档。 6.5.3布设基本要求 （1）、房价监测点的结构类型、朝向、楼龄、临路状况、交通、容积率、所处楼层等各项条件在所处区片中应处于平均位置，不宜偏高或偏低。 （2）、房价监测点的分布密度至少应达到每区片3个。 6.5.4监测点布设与初始资料采集方法： （1）、以基准房价区片图为基础，结合房地产属性数据，在各个区片范围内选择符合条件的房地产作为初选监测点，并将其标注在工作草图上； （2）、对初选监测点的登记资料进行整理，并记入监测点登记表； （3）、根据标注及登记资料，对初选监测点逐一进行实地勘察，包括对登记资料的核实和补充、房地产利用情况的勘察等； （4）、根据勘察结果对初选监测点进行进一步的分析和筛选，确定各区片监测点并编号； （5）、对监测点资料进行初始登记，内容包括：监测点权利状况、地理位置、各种影响房价的因素、价格状况以及其他资料。 6.6基准房价监测点数据的采集 （1）、房地产权属状况：房地产权属人、土地使用权类型、规划用途、他项权利、批准使用年限、宗地号； （2）、房地产利用状况：房地产实际用途、土地面积、建筑面积、套内建筑面积、容积率； （3）、房价影响因素：距离市中心距离、临街状况、周围交通条件、周围环境状况、地质条件； （4）、监测点价格状况：所在土地级别、基准地价