住房价值与社区质量——基于城镇住户微观数据的实证研究.pdfVIP

iI}贸 靖2011年第9期 住 房 价 值 与 社 区 质 量 — — 基于城镇住户微观数据的实证研究 邓国营 柴 国俊 邓富民 内容提要 ：本文利用 CHNS城镇住户微观数据，通过构建社 区居委会层 次的周边环 境指标 ，采用 “特征价格模型”详细考察 了各类社 区质量特征对住房价值 高低的影响作用 及影响机制。结果发现 ，平均受教 育年限、职业 多样化等人力资本因素正效应显著 ，而民 族 多样化等文化资本对房价或房租具有明显的负效应。与发达 国家经验研究相 比，用居 住一定年限的住户比重和 自有房率等指标衡量的社会资本并不总是显著。此外，托幼机 构和医院等设施有显著的正效应，相反 ，网吧及 离交通设施较近 的住房价值明显较低 。我 们认为 ，这与当前我国经济转型和快速城镇化息息相关。文章所得结论对我 国政府如何 有效地加强和谐社 区建设具有重要启示。 关 键 词 ：住房价值 社区质量 特征价格模型 作者简介 ：邓 国营，四川大学经济学院讲师、经济学博士，610065； 柴 国俊，河北经贸大学商学院讲师、经济学博士，050091； 邓富民，四川大学工商管理学院副院长、副教授 、管理学博士，610065。 中图分类号：F293．35 文献标识码 ：A 文章编号 ：1。02—8102(2011)o9--0099—08 一 、 引 言 随着社会经济的发展与人们生活质量的提高，公众和学者对居住环境的改善越来越关注 。环 境 、资源价值能够通过市场体系中生产者收入的变化和消费者效用 的改变 ，以及各种商品和服务的 价格表现 出来 (白露 ，2004)，美国著名的环境经济学家 Freeman(2002)将其定义为环境变化带来的 “间接市场价值”。 “间接市场价值”显著为正说明某种居住环境指标正受到人们 的青睐，会使得 当地 居民的生活更加和谐 ，相反，如果 “问接市场价值”显著为负，则说明这种居住环境指标给人们 的生活 带来明显不便。本文以住房作为 “间接市场价值”判断的载体，来评估我国当今社区层面的人力资本 、 社会资本和文化资本等社区质量的建设成效，同时揭示社区房价或房租上涨的部分原因。 住房属于一种异质性的大宗耐用商品，除了房屋本身结构特征外 ，周 围社 区环境的不同也会造 成住房价值的很大差异 (Jim 和 Chen，2007)。这种将不 同属性资本化 到房价的模 型被称为 “特征 价格模型”或 “享受定价模型”(HedonicPricingModel，以下简称 HPM)。由于简洁、易操作 ，此模 型已被 国外作为常用的评估住房价值的工具 ，而我国现行采用不 同时期平均销售价格编制 的房价 指数视住房为同质 品，无法分离出房价上涨究竟是 由社区质量 (NeighborhoodQuality)等改善所 致还是由供需关系变化所致 (陈杰 ，2005)。对此 ，基于 HPM计算的特征价格指数能够固定房屋所 本文得到四川大学 中央高校基本科研业务 费研究专项项 日(编号 ：skq201l20)和 国家 自然科学基金项 目(编号 的资助。 99 万方数据 Finance TradeEconomics，No．9．2011 在社区质量等属性的变化，较真实地反映由供需引起的房价上涨部分 ，这种方法显然能够为监管层 制定符合市场经济客观规律的房地产政策提供更为科学的判断依据 (刘洪玉和孙峤 ，2006)。 目前 ，国内关于住房价格的研究多从宏观视角出发 ，但宏观加总数据的弊端受到越来越多的质 疑 ，而采用 HPM从微观视角出发较为严谨 的实证研究并不多见 ，虽然有部分代表性文献从建筑 学、地理学或社会学等角度分析房价的影响因素，但是针对