住房需求细分及其市场均衡问题研究.pdfVIP

doi：lO．3969Q．issn．1006—2025．2010．12．19 住房需求细分及其市场均衡问题研究 韩纪江 (武汉大学经济发展研究中心，湖北武汉，430072) 【摘要】当前房地产业诟痛甚多．房价居高不下是其中的一个热点话题。房价快速大幅上涨和日渐高涨的买房难 呼声显示住房市场正处于失衡状态。房价主要受制于供求关系变动。即使其它因素的影响力非常大．也一定会通过影 响供求关系而发挥作用。当住房供给相对稳定时。住房需求便成为一个根本性的因素。住房需求就其性质而言．可以分 为蹦性居住性需求、投资需求和富有弹性的投机需求等三个类型。促进房地产市场均衡发展应以满足居住性需求为主。 引导投资需求在投资住房建设或投资购买住房之间进行转换。并提高投机成本以抑嗣过度投机需求。 【关键词】住房房价均衡投机 【中圈分类号lF293．3【文献标识码】A【文章编号】1006-2025(2010)12-0080-06 一、住房需求细分 从个人家庭效用最大化的角度来看．中国人安 在现代社会中。住房除了用以居住的本意外， 居乐业的传统思维使得购房偏好特别强烈。没有自 还承载了保值增值、投资置业等多重重要功用。根 己的住房，就没有稳定的家的感觉，就是漂泊不定。 据购买住房目的的不同．可以把住房需求划分为以 很多家庭数十年节衣缩食就是为了攒钱购买住房． 下三类：居住性需求、投资需求和投机需求。 在很多城市居民的眼中．儿女的婚姻大事和传宗接 (一)住房的居住性需求 代都要求在自有住房内进行。这种传统思维具有深 住房的存续和使用年限很长，在经济学上，建 刻的经济学含义．拥有一套住房可以给婚姻和家庭 造和购买住房不属于消费．而是归入投资类别。但 增加保险系数。当前社会处于改革深化过程之中。 是。供人居住是住房的基本功能．人们购房的初始 未来变幻不定，社会保障不健全，只有购买了自有 目的毕竟是居住．其它类型的需求都是从此衍生出 住房才可以提供最为安全的保障．哪怕通过按揭方 来的。本文把那些自住的购房行为称之为居住性需 式拥有的是受限制产权住房。一方面。在通货膨胀 求。这实际是一种消费需求。 长期预期下，按揭购房的负担逐年下降：另一方面。 【收稿日期】2010—10—11 【基金项目】本文系教育部人文社科项fi。基于城市化进程的土地价格与征用补偿研究”(项II壕号：岬90明哪之阶段性研完 成果。 【作者简介】韩纪江，武汉大学经济发展研究中心博士生。主要研究方向为土地问题、城市化与区域经济发展。 万方数据 韩纪江：住房需求细分及其市场均衡问题研究 房价不断上涨增加了居住者的消费者福利。两相比 需要一定的居住设施．他们是住房租赁市场的主要 较．较高首付款的按揭购房模式被广泛地认同于自 需求者。此外。还有那些离开家庭开始独立生活的 有住房。 城市青年人和大学毕业生。仅就农民工而言，按照 从经济社会的整体现状看．中国城市社会与人 每人一张床、3平方米的最低住房需求量计算。每年 口流动性很强的发达国家存在显著不同。中国农民 的城市房屋租赁需求便可达4．5亿平方米．几乎相 工的被动性流动与发达国家居民的主动性流动存 当于目前全国每年的商品房竣工面积。不过。农民 在本质上的区别。发达国家的社会保障制度都比较 工租赁的住房大多是旧房、城中村、城郊农民房。是 健全．很多人把买车和旅游度假作为领先于购房的 对过去存量住房的使用。农民工以自己较为恶劣的 首选消费项目。发达国家没有户