住房市场动态变化分析--对2003年来实施的房地产业宏观调控措施的评价.pdfVIP

《财贸经济》20嘶年第5期 胁∞＆ql■adeEconomics。No．5，21106 住房市场动态变化分析 ——对2003年来实施的房地产业宏观调控措施的评价 张伟李汉文 内容提要：本文基于Poterba住房市场模型，以住房价格和存量的动态变化作为分析的 jT_具，对2003年以来国家实施的或将要实施的调控住房市场措施的效应进行探索性研究 (开征物业税也将实施)。通过分析，作者认为，提高购房税率、利率和开发商自有资本比例 等宏观调控措施的政策效应，无论是从价格的变化，还是存量的变化阻及变化的快慢上来 说，都是不一样的。因此，在实际运用过程中，要根据一个时期宏观调控的目标，考虑各项调 控措施之间的抵消作用和叠加效应以及各项措施取得效果的快慢，使调控措施的效果达到 最佳。 关键词：住房价格住房存量调整成本投资行为 作者简介：张伟，西南财经大学2003级产业经济学博士生，610074； 李汉文，西南财经大学2003级财政学博士生，610074． 0017—06 中图分类号：1：2933文献标识码：A文章编号：1002—8102(2(106)05 ～、引 言 近年来我国局部地区和城市的房价增长很快，已经引起人们对房地产市场价格问题的广泛关注。 长三角一些城市从2003年进入房地产市场快速发展阶段，房价上涨迅速，不论是上涨幅度还足平均 我国海口与北海炒作房地产泡沫给经济造成巨大冲击，人们对于这些情况记忆犹新。 消除房地产泡沫，确定房地产价格合理增长的范围是房地产业健康、稳定和持续发展的重要条 件。那么，房地产泡沫是怎样产生的呢?在对房地产市场泡沫的分析中，袁志刚等(2003)认为，行为人 预期、银行信贷以及政府政策在地产泡沫的形成中起着重要的作用。杨帆等(2005)从西方的房地产 经济学、马克思的地租理沧和索罗斯的市场非均衡观出发，研究影响房地产泡沫产生的因素。 当前理论界关于房地产泡沫问题的讨论主要集中在房地产泡沫形成的影响因素J二，而对于房地 产价格的决定因素以及这些因素的动态变化是怎样影响房地产价格的研究较少。本文以Poterba (1984)的住房模型为基础，试图从理性投资的角度，从房地产存量投资和调整成本三个方面解释房 地产价格的变动，构建一个房地产价格动态变化及影响因素的一般模型。并且运用此模型，分析利 率、税收和房地产开发商自有资本比例的变化如何影响房地产价格。 二、住房价格与存量动态变化的局部均衡模型 (一)本文的基本理论框架设定 在建立模型之前，先作以下基本设定：第一，经济具有中长期均衡的特征。消费者和企业信息完 全对称，都在理性预期的基础上作出理性决策；整个行业市场竞争完备，从中长期看，总供给等于总需 求，市场能够出清，达到均衡状态。第二，房地产业住房存量与价格的设定。假定房地产行业由Ⅳ个 17 万方数据 产业住房租金的设定。租房需求用∥=，(R)表示，R为真实的住房租金，并且，-(R)0。租房供给 用F=H表示，日为住房存量，在短期内，住房存量不变。短期内市场达到均衡的条件为∥=酽，即 产商在改变房屋存量时存在调整成本。调整成本是开发商在改变房地产存量时面临的直接成本，主 0，调整成本随资本存量增加(见图1)。边际调整成本随调整规模递增，图2直观地表示了这一关系。 内部调整成本 内部调雅成本 (撤瓷) 图1 图2 (=)房地产存量与价格动态变化的局部均衡模型 对于房地产存量的变化，按照Poterba的观点，住房存量的变动方程为：