日本银座太阳城.ppt

1 SunCity——银座太阳城 SunCity银座 养老地产项目分析 2 项目背景： SunCity租赁物业运营的养老地产项目，物业租赁期为25年。 由BDA室内设计公司进行装修设计，与2006年投入运营。 项目位置 项目位于东京最繁华的中央区，距离银座四丁目约5-10分钟车程。 紧邻隅田川河，拥有良好的河景资源和开阔的视野。是日本市中心养老项目的典型代表。 SunCity——银座太阳城 银座四丁目 银座太阳城 约3KM 3 SunCity——银座太阳城 项目规模 占地面积：4714㎡ 建筑面积：39277㎡ 总户数：362户（其中自理型314户，介护型48户） 自理型住宅单元中39间原先设计为介护式单元，后期由于需求度偏低，改建为自理型住宅单元。 户型面积：自理型住宅单元的户型面积：42.0~83.5㎡，平均面积为65㎡ 介护型住宅单元的平均户型面积：21.4~48.7㎡，平均面积为29.2㎡ 公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：8460㎡ 介护型住宅单元公共空间面积为：3238㎡ 停车位：机械停车数88个 4 SunCity——银座太阳城 营收模式（括号内数字为人民币） 仅吸纳有自理能力的老人，项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务 老人入住后可直至终老。 一次性入住金： 收费方式和横滨太阳城一样。 费用在4035万~12965万日元不等（323~1037万），价格高出横滨太阳城约25%。 月金： 额外收费：收费项目和横滨太阳城一样。 管理费 （公共空间水电费+物业管理费+行政费） 172,200日元（13,776元）/月/人 价格高出横滨太阳城约40% 258,300日元（20,664元）/月/两人 餐饮费 94,500日元（7,560元）/月/人 价格高出横滨太阳城约30% 5 SunCity——银座太阳城 服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员） 医疗配置 项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务。 经营状况 自理型住宅单元的入住率为68% 介护型住宅单元的入住率为53% 入住老人特点 项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能 68%的销售比例中，50%为长期居住，还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所 入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用 七成为女性，平均年龄77岁，三成为男性，平均年龄79岁。 三成为夫妇一起入住，七成为单身老人入住。 6 SunCity——银座太阳城 产品设计——酒店式室内设计 7 SunCity——银座太阳城 产品设计——室内设计 便于轮椅交汇的宽走道 机动车自动停车系统 良好的室内视野景观 家属接待区 多功能厅 楼层公共区 棋室 8 SunCity——银座太阳城 租赁物业进行运营，降低了前期的开发投入。 聘请顶级室内设计公司进行室内设计，高规格的酒店式装修，使公共空间感观几乎等同与高星级酒店。 酒店式运营管理等由酒店行业的股东提供，降低运营成本同时保证了专业化的服务。 选址在市中心区，吸引了很多对地段有偏好的老人入住和投资。 选址：选址在城市中心区，利于树立形象，吸纳高端人群。 医疗整合：医疗服务与顶级医疗机构合作绑定，增加卖点的同时提升项目品质。 产品设计：沿用酒店设计风格挑空餐饮和休闲区，即具备了服务功能，也起到项目会所的集聚效应。 项目启示 项目要点