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第三章 建设用地获取与地产项目策划管理标准 一、投资开发管理流程与工作标准 （一）项目决策管理工作流程与工作标准 1、项目决策管理工作流程图 2、项目决策管理工作标准 任务名称 节点 任务顺序、重点及标准 时限 相关资料 前期调查 C2 C3 C4 D4 程序 《市场调查报告》 开发部在进行项目决策之前，首先要设定项目目标，然后依据目标进行市场调查。 进行房地产市场调查，一般要先做好调查准备：确定调查目标，对市场进行初步分析，再制定调查计划，然后进行试调查，据此来对方案进行修正和改进；一切准备就绪，开始正式调查（一般采取问卷调查和实地调查的形式）；最后将调查搜集到的信息进行整理、分析，从而确定产品定位 产品定位需要技术部、工程部、销售部针对功能、特性、价格、客户群的定位，来协助开发部的工作 重点 针对项目目标进行市场调查工作 标准 市场调查所收集的信息准确、及时 项目可行性分析 C5 C6 D6 C7 程序 《项目可行性报告》 开发部通过调查结果，做出项目提议 对目标项目进行可行性分析，此时，工程部、财务部将协助开发部进行工程可行性研究、财务风险预测等工作 可行性分析完成以后，开发部制定《项目可行性报告》 重点 项目提议完成，进行项目可行性分析，最终制定出《项目可行性报告》 标准 各职能部门针对不同指标分析，要符合实际。 项目决策 C8 D8 B9 A9 C10 A11 C12 程序 《项目立项报告》 开发部组织对《项目可行性报告》进行讨论，开发部经理以及其他相关职能部分负责人参与讨论，并将《项目可行性报告》附带讨论结果一起呈送总经理审批 总经理审批合格后，开发部编制《项目立项报告》 《项目立项报告》呈送总经理审批 批复合格后，开发部实施项目立项 重点 《项目可行性报告》讨论过程，以及最终的《项目立项报告》的编制和立项实施。 标准 《项目可行性报告》的编制，要坚持客观、实际、具体的标准 （二）项目立项管理工作流程与工作标准 1、项目立项管理工作流程图 2、项目立项管理工作标准 任务名称 节点 任务顺序、重点及标准 时限 相关资料 立项准备 A2 B2 程序 《项目可行性报告》 总经理依据《项目可行性报告》，确定项目开始着手项目立项工作。 总经理经项目立项的具体工作下达到开发部，由开发部执行立项的各项具体工作，并办理各项立项手续，编制各种相关文件。 重点 总经理确定项目立项，开发部开始立项的手续准备、文件准备工作。 标准 资料全面、准确、及时。 申领《建设用地规划许可证》 C3 C4 B5 C6 B7 C8 C9 B10 C11 C12 B13 C14 C15 程序 一、《要点通知书》 二、《选址规划意见通知书》 三、《建设用地规划许可证》 首先，开发部编写项目规划要点，并将规划要点呈报规划局，申报规划要点，规划局审批通过后，向房地产企业核发《要点通知书》。 开发部接到《要点通知书》后，开始编制《项目建议书》，并呈交市政府进行审批。 《项目建议书》审批合格后，开发部向规划局申报项目选址，规划局会同其他部门（如：国土资源局、建委、环保局、园林局等）对项目选址进行审核，审核通过后，下发《选址规划意见通知书》，对项目用地位置、面积、范围提供详细的意见，同时下发规划设计条件。 开发部获得《选址规划意见通知书》后，开始办理投资规划，经有关政府部门审批合格后，再经建委查验消防、人防，并对房地产企业的项目资金进行证实以后，开具相关证明。 开发部将《工程规范总图》、《建设项目选址意见书》、已批准的《项目建议书》、《项目可行性报告》等相关材料、文件呈报规划局进行审批，审批合格后，规划局向房地产企业核发《建设用地规划许可证》。 20个工作日 重点 开发部申报《用地规划许可证》 标准 《项目建议书》编制规范准确。 申领《建设用地批准书》 B16 C17 C18 程序 《建设用地批准书》 开发部获得《建设用地规划许可证》后，开始着手进行购买土地、处理相关拆迁等相关事宜。 开发部携带相关资料向土地局申请建筑用地批准文件，由土地局出具《建设用地呈报说明书》，经市政府审批合格后，颁发《建设用地批准书》。 13个工作日 重点 开发部申报《建设用地批准书》 标准