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颐高综合体代建模式初探 二零一一年十一月 目 录 第一部分：颐高代建模式解析 第二部分：合作方选择与要约谈判 第三部分：颐高代建能力培育 第一部分：颐高代建模式解析 与绿城“代建”异曲同工 1、房屋设计、质量高 2、开发团队专业 3、绿城品牌提升价格 绿城代建 代建委托方 输出 代建价值（利润） 绿城品牌+实力 1、颐高题材低价拿地 2、颐高品牌销售商业 3、商业运营管理能力 颐高代建 代建委托方 输出 颐高品牌+实力 1、对于绿城“商业代建”，是委托方负责拿地、负责出资，绿城负责组建设计、开发团队、借助其团队能力和品牌效应，帮助委托方提升项目价值，并顺利完成项目的设计、开发、销售等全案，获取7%的销售提成。 2、对于“颐高代建”，同样是利用无形的品牌和有形的商业运营能力帮助委托方拿地、销售商业、后期运营等，并获取拿地服务费、代理销售提成、运营分成等。 代建价值（利润） 代建付出的是“无形品牌+有形能力”，并得到利润回报。 第一种模式：开发商已有土地 开发商 颐高集团 前提：开发商已拿到土地，准备打造商业综合体，但能力不足。(五大行） （一）双方职能： 1、拿地环节：自行拿地、支付土地款等费用； 2、开发环节：自行开发，可以使用“颐高广场”、“颐高电子商务产业园”、“颐高电子商务大厦”冠名； 3、销售环节：全权交给颐高，不参与销售 1、开发环节：品牌输出给开发商“颐高广场”等冠名权，但不参与开发； 2、销售环节：拿下代理销售权，代理销售； 3、运营环节：接管物业，帮助其招商、运营。 关键词：品牌输出、销售代理、运营代管； 注：为确保“颐高品牌”不受损，开发商必须有一定的开发地产经验。 第一种模式：开发商已有土地 2、运营环节：物业管理费、与运营产出挂钩的小比例运营收入。 （二）利益分成： 关键词：颐高获取品牌使用费（或代理销售扣点）、物管费、运营收入 第二种模式：（无开发经验）投资商无土地 开发商 颐高集团 1、拿地环节：不参与拿地，但须与颐高按项目公司股权共同支付土地款； 2、开发环节：与颐高成立项目公司，颐高占比10-30%，对外为颐高全资子公司，颐高开发团队全力支持，可考虑控制开发； 3、运营环节：不参与运营 1、拿地环节：颐高借助题材，与政府对接，锁定拿地； 2、销售环节：颐高品牌销售； 3、运营环节：颐高接管物业，负责招商、运营。 关键词：颐高项目公司、锁定拿地、运营代管； 外壳依然是颐高项目，实际为投资商承担绝大多数投资 前提：投资商无土地，没有题材拿地，但资金充裕、渴望参与商业地产。 （一）双方职能： 2、运营环节：持有相应比例物业、全额物业费、与运营产出挂钩的小比例运营收入。 （二）利益分成： 第二种模式：（无开发经验）投资商无土地 关键词：颐高对项目公司可控，获取拿地服务费+干股、物业费、运营收入 投资商获得地产投资机会、颐高开发、运营团队支持。 第三种模式：（有开发经验）开发商无土地 开发商 颐高集团 1、拿地环节：不参与拿地，开发商须支付全额土地款； 2、开发环节：自行开发，可使用“颐高广场”“颐高电子商务产业园”等冠名； 3、运营环节：不参与运营； 1、拿地环节：颐高借助题材，与政府对接，锁定拿地，之后交予开发商； 2、销售环节：颐高获取代理销售权； 3、运营环节：颐高接管物业，帮助其招商、运营。 关键词：品牌输出、销售代理、运营代管； 前提：颐高主动拿地，与资金充裕、无题材的投资人或开发商。 （一）双方职能： 2、销售环节：颐高获得代理销售费。 利益分成 3、运营环节：全额物业费、与运营产出挂钩的小比例运营收入 第三种模式：（有开发经验）开发商无土地 关键词：颐高获取拿地服务费、干股、代理销售费、物业收入、运营收入 开发商获得土地，获得颐高品牌冠名，销售无忧。 第二部分：合作方选择与要约谈判 一、对代建项目合作方的要求 对代建项目合作方的要求： 1、熟知颐高集团的发展战略和运营模式； 2、认可颐高集团在领域内的操控能力和品牌价值；对商业地产的长期持有运营模式有深刻的理解； 3、对项目资金（针对个案）有一定的筹措能力； 4、最好对住宅地产项目有一定的开发经验； 5、认同后期运营主体以颐高为主；认可项目以“颐高广场、颐高创业大厦、颐高电子商务产业园等”冠名（住宅部分除外） 二、代建合作方的选择 关键点： 1、选址：有增值潜力，商业可行； 2、利润空间大，地产元素浓厚，如带住宅。 关键点： 1、选址：若商业价值大，颐高可考虑后期代运营； 2、若商业价值、利润等空间较大，颐高可考虑入股； 代理合作方的寻找关键在于：合作方认可颐高操控能力和品牌价值。 三、代建项目的谈