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基于居民可支配收入江苏省经济适用房价格探析和研究 　　【摘要】本文以江苏省为例，通过住房可支付性指数，探讨了居民可支配收入与经济适用房价格的适应情况。分析了由商品房价格上涨、通货膨胀、成本上升等因素导致的经济适用房价格与可支配收入的偏离，并提出相应的政策建议。 【关键词】经济适用房 住房可支付性指数 年金现值系数 中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号： 一、引言 经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。多年来在缓解住房压力、配合住房改革、平抑房价和调整房地产市场结构等方面都起到了重要作用。经济适用房主要服务于城镇中低收入家庭，因此其价格应当与其购买者的经济支付能力相适应，而国家相关方面的配套措施还不完善。 目前国内住房定价合理性的研究大致有两种，一类是根据美国低收入住房委员会、澳大利亚住宅国家发展委员会（NHS）等关于住房支付能力的定力：在满足了食品、衣服、交通、医药和教育等必要开支后用于住房消费的能力。利用剩余收入法来分析住房支付能力。一类是利用住房支付性指数（Housing Affordability Index,简称HAI）来判断。HAI指标是许多国外咨询机构都使用的，同时其相较第一类方法更为方便。 为了更好的对经济适用房价格进行实证研究，我们将其中部分参数参考国内情况做了相应的调整，并在此基础上进一步分析经济适用房价格不合理的原因，以期引导经济适用房合理定价。 二、模型分析 2.1 住房可支付性指数模型 本文采用住房可支付性指数HAI来分析江苏省不同城市经济适用房的价格。该指数是发达国家房地产市场较为成熟的一个分析指标，在国外的许多咨询机构都发布这个数据（包括年度、季度、月度指数，分为全国以及地方指数）。其计算公式为： （1） 其中：为住宅可负担能力指数；为城镇居民家庭月可支配收入；为房屋贷款总额的月付额；为除去住房首付款后月付额；为房屋支出占收入比；为贷款乘数；为住房价格；为住房面积；为贷款年利率；为贷款年期（期数）；为年金现值系数（Present Value Interest Factor for an Annuity）。 判断标准：当指数大于等于1时，意味着对于房地产市场是一个好消息，指数小于1意味着住宅价格相对于居民收入来说太贵了。 本文中选用指数为1来推导经济适用房价格，由公式（1）变形为： （2） 2.2年金现值系数 公式（2）中，年金现值系数与住房贷款分期付款方式有关，中国人民银行在《关于统一个人住房贷款分期还款额计算公式的通知》（银贷政发[1998]149号）中规定：个人住房贷款可采用等额本息还款法和等额本金还款法两种还款方式，借款人可以根据需要选择还款方式。 个人住房贷款的两种还款方法具体为： 等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等额法，相对于等额本金还款法的劣势在于其支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。 等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，因此又称递减法。由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。 基于目前市场上采用的多为等额本息还款方式，本文采用等额本息还款方式推导。其计算公式为： （3） 三、数据处理及结论 3.1基本假设及相关数据的获取 家庭月可支配收入由户均人数乘以人均月可支配收入计算获得，户均人口数可由《江苏统计年鉴》查得为2.82人，人均月可支配收入为江苏省每个城市低收入水平；按江苏省个人住房贷款有关规定首付款比例不得低于30%，此处贷款乘数取0.7来计算；根据国际经验，居民的住房消费超过其家庭月收入的1/3就会影响家庭的正常生活，因此取房屋支出占收入比例为30%来计算；根据《江苏省经济适用房管理实施细则》，家庭人口3人以内（含3人）的，控制在60平方米左右，家庭人口4人以上（含4人）的，可以适当放宽标准，但最高不得超过90平方米，此处取80平方米；利率取值为2011年7月7日的基准年利率4.9%，贷款月数为20年240个月。本文中忽略了通货膨胀及利率调整等因素的影响。 3.2江苏省7个市经济适用房价格测算 通过相关数据的查找以及公式（2）的运用，得到江苏省7个市经济适用房有效需求价格。 表3-1 江苏省7个市经济适用房价格测算（元） 注：家庭月可支配收入为江苏省2011年城镇居民月可支配收入，