泰州区国有土地上房屋征收评价技术细则-泰州房产管理局.docVIP

泰州市市区国有土地上房屋征收评估技术细则 (修订稿) 第一章 征收评估总则 第一条 制订依据：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》（GB／T50291-2015）以及《城镇土地估价规程》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《省政府关于印发江苏省贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例若干问题规定的通知》和《泰州市国有土地房屋征收与补偿办法》等有关规定制定本细则。 第二条 适用范围：在市区国有土地上，从事房屋征收补偿的专业评估（以下简称房屋征收评估）技术行为应当符合本细则的要求。 第三条 评估机构：进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备三级以上房地产评估资质，并已列入泰州市房产管理局向社会公布的征收评估机构名录。 第四条 评估人员：承担房屋征收评估的房地产价格评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的房地产价格评估机构中的注册房地产估价师。 第五条 评估对象及分类：房屋征收范围内，经产权登记或征收调查确认的房地产（简称“被征收房屋”）。被征收房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为非营业用房和营业用房两类，适应征收评估的技术需要，住宅、非营业用房、营业用房又划分为若干细类，参见附件一。 第六条 估价目的：被征收房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。 用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 第七条 价值时点：房屋征收决定公告之日。 第八条 价值标准：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。】a、阁楼自行车库按基准价格的35%计算； b、汽车库按基准价格的55%计算 （4）营业用房”地大于房”按其土地基准价格结合使用年限进行计算。 第七章 征收评估报告 第三十条　出具报告要求：房地产价格评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则的要求出具征收评估报告。 第三十一条　签名盖章：房地产价格评估机构出具的评估报告应当由2名以上注册房地产估价师签名、盖章，并加盖房地产价格评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。 第三十二条 报告装帧：房屋征收评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。 第八章 征收评估工作准则 第三十三条 评估委托：房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。 房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、估价目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。 第三十四条 评估技术负责人：房地产价格评估机构必须确定受委托征收评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人为取得市房产管理局项目经理证书的注册房地产估价师，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。 第三十五条 现场勘察：房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。 被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。 房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。 第三十六条 评估到户：评估人员应佩戴由市房产管理局统一监制的征收评估上岗证逐户逐项评估，做到评估到户，实地勘测准确、权证查验无误，不得错计或缺项。 第三十七条 内部审核评议：征收评估价格结果须经房地产价格评估机构内部审核评议，房地产价格评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。 第三十八条 初步评估结果：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内公示不少于5日。 第三十九条 现场解释与复核评估：公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修