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集体建设用地使用权进入房地产市场可行性探究 　　【摘要】我国的房地产市场一直以来都是存在于国家垄断的一级土地开发市场，即只能在国有土地上进行房地产开发。因为我国的城乡二元化发展体制，集体建设用地使用权进入房地产开发将引发一系列问题，但随着我国市场经济的发展，集体建设用地流转的市场化改革，农村产权制度改革等，集体建设用地使用权进入房地产市场具有很大可行性。 【关键词】集体建设用地；使用权；房地产市场；可行性 一、我国房地产土地供应市场现状 根据国家统计局发布的2013年3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅价格环比上涨的城市有68个，比2月份增加了2个，同比上涨的城市有67个，比2月份增加了5个；二手住宅价格环比上涨的城市有66个，与2月份相同，同比上涨的城市有59个，比2月份增加了10个。 而回顾过去二十年间，根据国家统计局权威数据：“1987—2012年这25年里，国内商品房平均销售价格累计净增了13.19倍，平均每年上涨55%。”房价依然不知何时才能回归正常水平。 土地是房地产开发的基础，目前我国房地产开发的土地只能是国有土地或者是经国家征用的农村集体土地。当前我国房地产土地供应市场所体现的情况是：随着我国城市经济的发展和规模的扩大，我国的城市土地出让市场土地供应日渐紧张，商品房住宅需求量仍较大，需要扩展房地产土地供应市场。以广东省为例，根据广东国土资源部的统计数据，广东国有建设用地供应在2011年有所减少，2011年，广东省建设用地供应总量16213.75公顷（不含代征地），同比减少1.99%，国有建设用地供应量略有减少。但批准建设用地面积明显上升，2011年，全省经国务院和省政府批准建设用地共803宗，批准用地面积31328.38公顷，其中农用地24907.18公顷（耕地6792.76公顷），与2010年度同期相比，批准用地面积同比增长37.22%。城市土地供应量的减少与建设用地面积上升存在明显的冲突。而在房地产市场，从08年至11年，广东城市住宅用地面积占总建设用地面积的比值分别为29.76%，36.45%，29.32%，27.18%，住宅面积虽有减少但仍占有很大比重，广东的房地产市场依然需求旺盛，房地产所需的土地供应量依然较大。但土地供应量的减少必然增加了房地产开发市场的成本，引发城市房价增长，增加了房地产市场的调控难度。 二、我国集体建设用地市场现状 根据国土资源部规划司的数据显示，1996—2007年，不包括常年在外务工的农民，我国农村人口减少约1.2亿人，而农村建设用地不减反增，增加近130万亩，人均建设用地增加了34平方米。呈现出“人口减少，用地增多”的“逆向扩张”怪现象，在我国城市用地规模逐渐增加的同时，农村建设用地却也在增加。由于我国农村人口较多，农村土地面积比例较大，农村可利用的建设用地总量十分巨大。 但是集体建设用地的增加并没有得到合理的利用，根据我国《土地管理法》的规定，集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。此条规定表明我国在立法上一般情况下不允许集体建设使用权对外出让、转让或者出租，集体建设用地的用途除了保障集体成员生活、生产外，仅仅是兴办乡镇企业或者入股、联营等形式共同举办企业，土地用途的限制过于狭窄。然而，随着我国市场经济的发展，一级土地市场供应不足，通过征收农村集体土地的方式存在诸多弊端，因此我国一些地方政府在国家默许的情况下开展集体建设使用权流转制度改革。在改革的内容上主要是建设城乡统一的土地市场，按照与国有建设用地使用权“同地、同权、同价”的标准流转。如我国广东、上海、成都、重庆等地出台了《集体建设用地使用权流转管理办法》进行集体建设用地流转的市场化改革。 三、房地产土地供应市场与集体建设用地市场的关系 当前，国家加强了对房地产市场的调控，抑制房价的快速增长，另外城市土地开发的承载能力已濒临极限，使得房地产土地供应市场紧张。但房地产市场依然火热，中国居民的传统居住观念使得房屋成为每个人必不可少的财产，对于房地产的需求依然旺盛，如何满足居民的住房需求成为一个很重要的问题。 房地产开发需要大量的土地，城市土地却不能供应充足的土地，而占较大比例的农村土地又有大量的建设用地闲置，如果能够将二者的供需结合，自然就解决了房地产开发的土地供应问题。城市开发建设使用农村集体建设用地是可能的，据统计，珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50%，而在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%。然而由于我国的城乡二元体制，国有土地与集体土地属于两个市场，根据我国相关法律法规的规定，农村集体建设用地不能直接入市交易，只能通过国家征用的方式变为国有土地才能进入土地一级市场