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对房地产开发企业项目成本控制几点看法 　　【摘要】：房地产的开发项目投资的管理、控制以是一个动态过程，因此需要房地产开发商对工程造价进行一个全过程、全方位的造价管理，就可以提高投资方的经济效益，才能进而在激烈的房地产开发市场竞争之中稳定的发展。本文主要谈谈房地产开发项目成本控制的含义、费用构成、影响成本的主要因素以及成本控制的措施。 【关键词】：房地产开发；项目成本；控制 中图分类号： F293.3文献标识码： A 0、前言 在当前透明、政策打压和竞争激烈的房地产市场背景下，房地产企业要想长久地生存，严格而成熟的成本管控体系至关重要，全过程成本管理今后必将是这些不言败的房地产企业生存的重要手段。 1、房地产开发项目成本控制涵义 传统的房地产开发项目成本控制是指从房地产开发项目的决策立项开始,到销售为止的全部建设过程中,对影响项目成本的各种因素加强管理,并采用各种有效措施,对此期间产生的土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、报建税费、管 理费用、销售费用、财务费用、不可预见费 和其他费用等相关费用进行控制,将实际发生的各种费用支出控制在成本计划范围内。随着成本控制理论的发展，房地产开发项目成本控制的对象也变得更为广泛,从项目的决策立项，一直延伸到后期的物业服务及运营管理，即为项目全寿命周期成本控制。 图1房地产开发流程 2、房地产开发项目成本构成 图2房地产项目开发投资决策程序图 2.1土地费用 土地费用包括城镇土地出让金,土地契税、土地征用费或拆迁安置补偿费、土地评估费、土地交易费等。房地产开发企业取得土地方式有三种:协议出让、招标出让、拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地 的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占总成本的2 0%~30%左右,并有进一步上升的趋势。 2.2 前期工程费用 前期工程费主要指房屋开发的前期规划费、设计费、可行性研究费、测绘费、地质勘 查费、“三通一平”等土地开发费用和在项目报建过程中政府的收费。 2.3 建筑安装工程费用 建筑安装工程是房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。 2.4 基础设施费用 基础设施费用包含市政基础设施费和项目公共配套设施建设费两部分。市政基础设施费俗称“大配套费”是指项目接入城市市政管网的费用,一般城市是按建筑面积以固定单价收取。公共配套设施建设费俗称“小配套费”,是指园区内部公共设施建设费,主要指道路、自来水、污水、电力、电信、煤气、采暖、景观绿化等的建设费用。在房地产开发成本构成中,该项目所占比例较大,一般在20%左右。 2.5 期间费用 期间费用主要包括:管理费用、销售费用、财务费用和经营税金四部分。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费,养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小,一般在2%左右。 3、房地产开发企业项目成本控制措施 3.1 遵守项目成本管理体系运行原则 1、节约原则。建设单位要加强成本的事前控制，制定有关防范成本失控的技术、组织和经济措施，做到“防患于未然”，努力消除成本管理工作的先天性不足，有效地发挥事前控制的作用。 2、全面性原则。建设单位要充分调动每个部门、每个团队成员积极主动地参与建设项目的全过程成本控制，保证项目在全寿命周期内达到经济效益最大化。 3、责、权、利相结合的原则。建设单位对于项目成本管理体系中的各个部门，应按照责、权、利相结合的原则，严格贯彻执行经济责任制，使成本控制真正有效。这些部门都负有控制成本的责任，是整个项目成本管理责任系统的一部分，可通过定期考核员工的业绩，做到奖惩分明。 4、目标管理原则。目标成本是对项目各种经济活动进行控制和管理的准绳，建设单位要努力做到以最合理的成本支出，获得最大的经济效益。 3.2 设计阶段的管理与投资控制 在决策方案确定后，设计是最大的控制成本的关键点，设计确定工程造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。在设计控制中，需要关注以下几点： 1、实行设计方案招投标制度，首先应进行建设方案的招标，通过招标确定布局经济合理符合市场需求的最佳建筑方案，在确定恰当的建筑方案后，进行结构设计的招标，通过比选出价格最低的结构设计单位，并作为施工图设计的控制指标。在招标过程中，需要设计恰当合理的招标程序并严格执行。 2、实行限额设计，并将设计收费与设计成本挂钩，促使和避免设计人员为过分的追求安全效果而加大设计成本。一般通过限制每平方