房地产行业营改增政策要点培训2017.4.pptx

1 房地产行业 营改增政策要点培训 耿栋 2 主要内容 房地产行业营改增政策简述 开发一般计税项目政策注意要点 开发简易计税项目政策注意要点 营改增对企业所得税的影响 申报纳税及发票开具注意事项 一、 二、 三、 四、 五、 3 第一部分 房地产营改增政策简述 4 序号 文件名称 文号 1 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 财税〔2016〕36号 2 关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告 国家税务总局公告2016年第18号 3 关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知 财税〔2016〕140号 4 关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告 国家税务总局公告2016年第86号 相关文件： 商品房销售的基本流程： （房地产业销售一般业务） 1.预收款发票的开具。 2.增值税预缴申报。 1.开具正式发票（多退少补） 2.收回预收款发票，并红冲。 3.准备正式申报。 1.按照既定的增值税应纳税额计算方式，计算应补增值税税额。 2.提交正式一般纳税人申报表。 涉及事项 注：一般计税方式涉及 6 如何选择计税方式： 项目类型 计税方式 判断标准 新项目 一般计税方式 房地产老项目，是指： 1.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； 2.《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 老项目 简易计税方式 一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 “项目”口径：施工许可证 7 预收款预缴增值税： 预收款的范围？ 预缴对象： 预收款： 预缴计算方式： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 预缴申报时间： 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 注：不得扣除土地价款 8 预收款预缴增值税： 预收款的范围？ 注：不得扣除土地价款 房地产开发企业预收款范围。 意见：预收款是指房地产企业实际取得的售房款。预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票并确认应税收入，因此也作为预收款）。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。 9 第二部分 开发一般计税项目注意要点 10 计税原理： 应纳税额=销项税—进项税 销项税额=销售额×11% 销售额=（全部价款和价外费用—当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 操作：尽量取得多的进项发票 可控税负关键点：土地价款、进项税额 11 土地价款扣除政策把握要点：如何计算当期的扣除限额？ 当期允许扣除的土地价款= （当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 计算公式： 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 关键字：当期销售面积、可供出售总面积、扣除土地价款总额 12 土地价款扣除政策把握要点：什么样的土地价款可以扣除以及扣除总额？ 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 概念： 凭证： 要求： 土地价款扣除台账 【台账填写】 B项目适用一般计税方法，每期扣除土地价款，应及时登记台账； A项目适用简易计税方法，不得扣除土地价款，无需在台账中填列 当期扣除： 1000m2/5000m2*555=111万元 未扣除： 555-111=444万元 14 土地价款扣除政策把握要点：什么样的土地价款可以扣除以及扣除总额？ 财政部 国家税务总局 关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知 财税〔2016〕140号 “七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支