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共有产权模式下经济适用房定价改革探索 　　杭州市经济适用房起源于1996年的安居工程，截至2011年底，杭州市区已累计建设经济适用住房900多万平方米，竣工700多万平方米，帮助10多万户家庭解决了住房问题。2003-2009年，杭州市区经济适用住房项目通过招标方式确定建设单位，核定的经济适用住房销售价格一般控制在3000元/平方米左右，建设单位通过销售经济适用住房、配建的经营性配套用房和车库自行平衡成本。2009年以来，由于人工、材料等费用不断上涨导致建设成本上升，建设单位普遍反映出现亏损，并出现招标流标、已中标单位放弃中标以及部分项目因资金问题无法按合同约定完成建设等问题。在此背景下，总结经济适用房定价中的问题，改革定价方法是推动经济适用房可持续发展的必然选择。 一、经济适用房定价存在的两个问题 1.做地成本与土地结算价格倒挂 随着征拆迁成本的大幅度上升，产生两难问题：一方面政府为考虑中低收入家庭的承受能力，强化经济适用房的保障功能，需要将土地价格控制在较低水平（1200元/平方米）；另一方面，土地成本高于结算价格，做地主体资金平衡困难。由于经济适用房销售价格控制在3000元/平方米，政府根据销售价格来控制土地结算价格，杭州市九堡、下沙、三墩北大型居住区的土地结算价格均为1200元/平方米（均摊到建筑面积，下同），丁桥、长睦居住区为980元/平方米。而根据项目单位的测算，实际做地成本已经在1700元/平方米以上，土地成本与土地结算价格之间出现严重的倒挂，经济适用房土地供应的难度增加。 2.项目成本与销售价格倒挂 随着人工费用、建材价格、建筑节能等各类成本大幅度上升，经济适用房销售价格长期低于建设成本，价格控制偏低导致建设标准偏低。从杭州市1999年到2011年经济适用房项目的销售均价来看，2007年以前经济适用房销售均价都在每平方米3000元以内。2007年以后销售价格有所上涨，每平方米价格仍控制在3200元以内，而经济适用房开发成本已大大超出3000元/平方米。建筑成本增加体现在四个方面。一是建筑材料、人工费价格上涨较快。依据2011年杭州市公布的工程造价信息来看，房地产项目开发造价比2010年增长9%，其中材料成本上升导致造价上浮约7%，人工成本上涨导致造价上涨2%。二是容积率大幅度提高，建安成本增加。随着经济适用房中高层项目的增加，地下设施、消防等成本增加较多。三是建筑节能要求提高。如外墙保温材料要求标准提高，每平方米成本增加100元。四是融资成本高，财务费用大幅度增加。依据杭州市物价局对2011年建设单位申报项目的成本核准，成本价格在4020～4400元/平方米之间，建设成本与销售价格之间倒挂现象严重。 二、共有产权模式下定价改革思路 借鉴美国、英国、新加坡和我国香港地区公共住房的定价原理，依据当前杭州经济适用房定价存在的问题，从经济适用房土地供应、开发建设、项目销售等流程设计三阶段定价方案，如图1所示。明确政府在经济适用房定价中的权利，强化经济适用房在解决城市中低收入家庭住房问题中的保障功能。 三阶段定价方法的基本思路为，第一阶段：由政府作为价格审核主体，在做地企业和经济适用房开发商之间依据成本定价法确定经济适用房的土地项目结算价格，如实反映土地成本。第二阶段：房地产企业作为开发建设主体，在政府和房地产开发商之间依据成本定价法确定经济适用房的项目结算价格，如实反映项目建设成本。第三阶段：由政府作为经济适用房产权共有人，在政府和保障对象之间确定经济适用房的项目销售价格，根据保障对象支付能力确定共有产权比例。 经济适用房三阶段定价法所要实现的三个目标：一是保障做地企业的资金平衡，消除土地结算价格和土地成本倒挂现象；二是保障房地产企业在经济适用房开发中存在合理的利润，激励其参与积极性，消除销售价格和项目结算价格倒挂现象；三是消除经济适用房定价空间不匹配的问题，实现经济适用房价格呈现合理的空间梯度分布，确定不同区位价值地块上的经济适用房具有相应的价格，实现经济适用房保障功能的公正性。 三、经济适用房的三阶段定价流程 1.第一阶段：土地结算价格 土地结算价格（P1）：依据征收土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费，拆迁中各类旧建筑物的回收残值应冲减成本后确定。在此阶段，政府作为价格审核主体，依据真实的做地成本，确定做地主体和建设单位之间的土地结算价格。目前，经济适用房土地大部分位于大型居住区内部，因此经济适用房做地成本主要通过成本均摊的方式确定。其通常做法是，将整个区域内土地开发总成本均摊到经营性用地面积上，再按经济适用房用地面积进行均摊，确定土地结算成本。 P1=（土地开发总成本/经营性用地面积）×经济适用房用地面积 需要注意的问题