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关于市场招租管理需要注意几个问题 　　摘要：不同项目、不同环境，招租管理应采取不同策略。招租管理是一个动态管理过程，随着市场环境的变化，要求招租运营管理也要随之不断地进行调整。 关键词：商业地产；市场定位；招租管理；租金模式 中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1000-8771（2013）-0092-02 任何商业地产项目招租管理业务都要有事先项目定位和市场价格目标值的市场摸底，做到心中有数。项目固然与所处地理位置环境有关，也与周边消费人群居住规模、收人、交通和偏好等有关。现在成熟商业地段资源性地块越来越稀缺，似有寸金寸土趋势。非成熟商业地块业态布局招租工作基本上还是培育市场，以放水养鱼的形式吸引客户。 对以提高档次吸引主力品牌客户，可以通过降低商务条件或者以比较优惠的免底租保底抽成的方式。 对以解决出租率吸引租赁大面积客户，在业态比例容许范围内，可以在大型品牌超市、卖场、专卖店、世界500强、国内500强企业等商户选择优先考虑，面积比较大的客户可以在头几年考虑租金扣率以后逐步租金环比递增或者增加免租期等形式，引入客户先人住，带动楼宇经济发展。 对中小型面积或者不知名品牌的客户若想进来可以在原来平均租金报价的基础上适当抬高商务条件的形式去谈，定位高端办公楼对客户严格筛选是需要的，一般不主张引入不知名品牌的客户，这样会影响楼宇品质，若一定要解决出租率问题，应推出位置相对次些的方位。 项目开业初期为了吸引人气、人流，有些业态会存在头几年少收租金甚至免租金情况。 结合招商引资，招租管理要统一考虑与政府交流，地方税收分成部分涉及财政奖励与客户之间的分配。 另外，招租经营团队的人员配置，组织机构设置建设也十分重要，要建立员工业绩考核激励机制。 上述情况都要在招租计划中设计考虑到，包括招租原则、目标、策略和具体进度安排，确定租赁面积计划完成时间节点和开业计划等。哪些业态是先行，哪些业态是跟进，哪些业态是为主，哪些业态是为辅，各业态之间相互比例关系。另外，商业业态资源分配要考虑调整余地，其考量因素是市场变化是动态的，项目业态要留有调整应变余地。市场招租管理需要注意以下几个问题： 一、市场定位 结合项目实际情况，制定项目主题化、专业化、精品化档次。结合定位，划分那些部位可考虑引入知名品牌主力店，形成项目亮点、特色；那些部位通过业态功能的补缺性和适应性满足区域人群的消费，并力求创造需求，辐射周边。 二、业态定位 做好项目周边客户群调研，规划业态内容布局。 三、租金价格及付款方式 不同楼层制定不同均价，早期以优惠租金吸引主力和品牌客户进驻，根据客户的品牌知名度、租赁面积的大小分别不同的政策。 按客户品质不同：（1）国际知名品牌折扣租金优惠；（2）国内知名品牌折扣租金优惠；（3）世界500强企业折扣租金优惠；（4）国内500强企业折扣租金优惠；（5）一般品牌没有租金折扣。 按付款方式不同：（1）商业类小客户若按年支付租金，可适当免月租金，即租约到期日前免最后月份租金；（2）商业类小客户若一次性付清，可适当免数份月租金，即租约到期日前招商最后数份月租金或一次性付清打折；（3）商业类小客户标准付款方式：按季度支付无优惠；（4）商业类整租客户，一般押3-6个月租金并要求担保，租金一月一付或一季一付，担保形式可以多种，但最好具有可变现能力，如母公司连带责任或资产抵押或银行履约保函等，租金按整栋、整层来谈是没有公共区域的；（5）办公楼，一般押3个月租金，租金一月一付。 四、装修期和免租期 1 一般租户：一般1个月装修期或1个月免租期。 2 知名品牌：装修期或免租期一般可适当增加1个月或半个月。 3 租赁面积超过3000平方米，装修期或免租期一般最高3个月。 五、品牌广告宣传费用 可向客户提供外立面广告位，具体费用，一位一议。 六、其他 1 整租相对散租租金相对比较低，但便于管理，散租可增加租金收入，但增加招商人工成本，散租功能业态需细化到子业态，细分业态提供面积标识、划分区位和制作业态划分图，做到招商具有可操作性。 2 广告位可考虑到招商环节和广告推广中，可当作招租谈判的筹码和品牌推广的渠道。 七、装修和改造事宜 1 对于具有一定资质和具备建筑结构调整条件的客户，一般业主同意建筑结构改造，包括屋顶、隔墙等但不承担改造费用，提供方便与支持并审核图纸，由客户根据其自身需求自行改造，业主和物业公司监督，客户租期到期后需要对项目建筑结构复原恢复。 2 客户须按业主确认的恢复原状费用向业主交纳足额恢复原状费用。按改造面积计算，制定收取恢复外墙费用、内墙费用、门窗费用、楼板等