房地产估价理论方法估价报告要点于京博.ppt

* * * * * * * 第二讲 估价报告要点解析 A、致估价委托人函（明确估价对象、估价目的、估价时点及估价结果） B、注册房地产估价师声明（估价师签字，可从房地产估价师网站上查询及核实估价师真伪及执业情况） C、估价的假设和限制条件（估价的假设和限制条件主要是针对估价时点的房地产市场状况和估价对象状况中那些不确定且对价值有影响的因素予以假定。包括：1、对应评估的价值类型，说明其主要条件；2、对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的核查，无理由怀疑委托人提供的情况和资料的真实性；3、说明未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料；4、说明在情况不明或资料不全下是以何种情形来估价的；5、说明估价中的一些特殊处理；6、说明在估价中未考虑的因素。对于不确定性因素，估价师应当勤勉尽责，予以必要的专业关注，针对估价项目的具体情况，合理且有依据地作出假定。） 估价报告模板及要点解析 D、房地产抵押估价结果报告 一、估价委托人 二、估价机构（估价机构资质的核实） 三、估价目的（是否相符） 四、估价对象（确定估价对象范围及区位、实物、权益等状况） 五、估价时点（一般为现场勘查日期，如不符需进行相关说明） 六、价值类型（明确本次估价的价值内涵，估价对象剩余使用年期、用途及基础设施状况等） 估价报告模板及要点解析 D、房地产抵押估价结果报告 七、估价依据 八、估价原则 九、估价方法（根据所选择的方法进行描述，说明本次估价思路及估价所采用的方法和这些方法的定义、并对所选择方法的依据及未选择其他方法的原因进行说明。 ） 估价报告模板及要点解析 D、房地产抵押估价结果报告 十、估价结果（1、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值 2、需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款 3、抵押价值估价结果 ） 十一、估价人员 十二、估价作业日期 十三、估价报告应用的有效期 估价报告模板及要点解析 D、房地产抵押估价结果报告 十四、估价对象的抵押价值未来下跌风险分析 （建议估价委托人或者相关权利人密切关注估价对象抵押价值在未来年内下跌的风险，目前预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素主要有以下几方面 ：1、房地产的使用和维护情况。 2、区位因素的改变。 3、房地产市场供求变化情况。 4、房地产政策影响。 ） 估价报告模板及要点解析 D、房地产抵押估价结果报告 十五、估价对象的变现能力分析 （变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。主要包括以下几方面：（1）房地产的通用性 。（2）房地产的独立使用性和可分割转让性。（3）变现的时间长短。（4）快速变现的方式。（5）区域市场状况。（6）快速变现价值。（7）变现价值与市场价值的差异。此外，对变现过程中可能产生的税费、抵押物处置后所得价款的清偿次序、净值计算公式及房地产权利状况可能对抵押房地产变现的影响进行列示。） 正常可收回的抵押贷款额（或称安全抵押贷款额）可以用以下公式表示： 抵押贷款额≤未来房地产市场条件下抵押物快速变现的价值－快速变现处置费用－处置交易相关税费－利息－违约金－赔偿金－约定的其他内容 抵押率＝抵押贷款÷抵押评估价值 估价报告模板及要点解析 D、房地产抵押估价结果报告 十六、风险提示（对于抵押价值未来下跌的风险提示，报告使用者应关注估价对象及房地产市场情况的变化、房地产调控政策的出台、房地产开发企业及其关联企业财务风险及法律风险、法定优先受偿权利、快速变现费用变化等多方因素对抵押价值的影响。） 估价报告模板及要点解析 E、房地产抵押估价技术报告 一、估价对象实物状况描述与分析 二、估价对象权益状况描述与分析 三、估价对象区位状况描述与分析 （上述三点注重对“分析”的真实性及合理性进行判断。） 四、市场背景描述与分析（包括宏观经济形势、相关政策、房地产市场整体状况、对应估价对象用途的房地产市场状况分析，注重时效性，是否及时更新。） 五、估价对象最高最佳利用分析（从法律上允许、技术上可行、经济上可行来判断估价对象的最