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物业合作计划书及市场分析情况 一、二手房市场的发展： 90年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，它们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。 近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。但在当前房地产经纪行业入行门槛低、法律法规不够完善的环境下，也有一些无牌无照的中介违规经营，特别是只从事二手楼租售业务的中介，就一张桌子、一台电话、一本笔记本也可以开张营业。而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给一些无良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。作为一个刚刚进入发展期的行业，此时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢得市场，DR房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的。 我公司从创建开始就走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。即利用高效率的网络应用技术，开发一套完整、实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数据库网络系统；通过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟、物业合作等经营模式有计划的组建一个遍布整个城区的网络覆盖，达到两网合一、优势互补的客户资源网络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构。 二、服务概念及其内涵： 居美房地产经纪有限公司致力于为供需双方之间搭建一个公开、透明、良性的沟通平台，通过企业自身资源的整合，协调各方，努力实现供求之间的动态平衡。我们的服务理念是“一切为顾客着想，实现顾客价值的最大化”。我们为卖房的顾客提供专业的房产价值评估，避免出现房产的价值缩水；为顾客提供专业全面的代理销售活动，为顾客节省时间成本和精力成本；为购房者提供便捷、安全的房贷及资金周转，降低顾客的资金压力和风险；为购房者找寻合适的房源并提供比价工具，确保顾客以最小的成本购买到最满意的房产；另外也为顾客提供后期的装修策划和附加的联盟商业优惠增值体验。 三、目前市场现状： 1、楼市综述： 2011年9月-2011年10月，成都二手房市场“量涨价跌“。就近期状况，比如上周（9.19-9.25）成都市六大城区二手房（住宅）总成交548套，环比上涨39.09%，成交面积为47559.02平米，环比上涨38.23%。成都市二手房（住宅）挂牌均价为9032元/平米，环比下跌0.65%。 进入九月以来，全市的二手房成交依然保持着今年的低迷成交，在宏观调控严厉执行及不断深入的背景下，“金九银十”的商业销售旺季并未给二手房市场带来成交的反弹。据我们了解的相关数据显示，截止九月底，全市二手房住宅总成交量为1655套，环比8月下跌34.97%，减少了890套。预计，在现行政策保持不变的情况下，成都二手房的成交依旧靠刚性需求来支撑，在没有投资性需求介入的情况下，后期难有大的起色。 而调控的不放松，成交量的起不来，让房价走低已成必然。从各方面数据显示，9月全市的二手房挂牌均价为9032元/平米，环比下跌0.65%。不过，由于真实住房需求依然旺盛，加之二手房销售方面的特殊性，房价也具有一定程度的“刚性”，短期内大幅下调的可能性很小。 2、成都二手房挂牌均价 2011年9月-2011年9月底，成都市二手房（住宅）挂牌均价为9032元/平米，环比下跌0.65%。由此数据可以看出2011年9月，二手房市场一片冷清，丝毫未见往年“金九“盛宴的影子。新房市场集中放量，对二手房市场产生不小的冲击，分流了部分首次置业的刚需者，就目前全国重点城市二手房成交量延续之前的低迷之势，成交总量环比再降1.33%，7城市二手房成交量同比下降4到7成。二手房市场的挂牌量也出现萎缩，面对僵持数月的房价和严厉的限购政策，业主入市谨慎，惜售心理严重。 目前，二手房房价整体维持稳定，房价上涨的势头明显遏制，但是下行动力尚显不足。首先，面对严重的通货膨胀和居高不下的CPI，房产仍为保值的首选，在找到新的投资途径之前，二手房房源很难大量入市。其次，目前房屋在持有环节中的费用几乎为零，而且现在部分中介公司已转入租赁市场，收取租金，但是房屋在交易环节中的费用较高，这也阻碍了二手房源的入市。在加上现在新房市场的特价促销火热，价格的实降铺开，开发商在实行开盘诸多优惠的同时，也在对二手房价的影响。二手房整体而言，仍然持续之前的僵持状态，价格维持窄幅震荡。基于价格和供应情况的