财务评价指标解释.doc

总介绍 无论是全部投资现金流财务评价还是资本金投资现金流财务评价，核心指标主要有两个，一个是累计净现值（NPV)，另一个是内部收益率（IRR)，这两个指标是用来评价项目是否可行的核心指标。NPV>0（此时的IRR肯定大于集团要求的收益率），这种情况下项目可行；NPV<0（此时的IRR肯定小于集团要求的收益率），这种情况下项目不可行。 全部投资现金流财务评价还是资本金投资现金流财务评价的区别主要是，计算现金流入和流出的口径不一样，前者不考虑融资，后者考虑融资，下面会分别说明。以下以苏州2016-WG-5号地块经济测算为例解释。 第一部分：全部投资现金流财务评价指标解释（见第2-4页） 第二部分：资本金投资现金流财务评价指标解释（见第5-8页） 第一部分：全部投资现金流财务评价指标解释 一、说明 假定项目投资资金全部为自有资金，无任何借贷资金，项目总投资的资金来源全部为无息资金（比如股东以投资款、无息资金支持的形式投入项目公司）。 如果全投资内部收益率大于银行贷款利率，说明可以发挥杠杆作用（借鸡生蛋），也就是可以借银行的钱来投资赚钱。反之如果全投资内部收益率小于银行贷款利率，则赚来的钱还不够还银行利息。 二、主要指标解释 （一）全投资净现金流量（对应表格23行序号“三”）： 每个季度的全投资净现金流量=本季度现金流入-本季度现金流出=7.8-3.5=4.3亿元（以2016年第4季度为例子）。按该公式就可以计算出项目全操盘周期内每个季度的全投资净现金流量，如下表（亿元）： 序号 项目 2016 2017 2018 2019 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 三 全投资净现金流量 -34.9 -2.8 4.3 6.3 7.6 8.0 9.3 4.7 0.3 -0.8 3.6 （二）全投资项目累计净现值（NPV)（对应表格26行序号“六”） 决策是否拿地的时点假设是2016年1季度（以下简称决策时点）。集团要求投资年回报率8%，换算成季回报率为1.94%（表格中是四舍五入显示为2%）。那么： 比如： 2016年2季度全投资净现金流量-34.9亿元，这个钱相当于决策时点是值多少钱，也就是要把-34.9亿元按季度折现率1.94%折现到决策时点，计算出来是-33.58亿元。（也就是说2016年2季度的-34.9亿元在决策时点只是值-33.58亿元）。 …… 比如： 2017年1季度全投资净现金流量6.3亿元，这个钱相当于决策时点是值多少钱，也就是要把6.3亿元按季度折现率1.94%折现到决策时点，计算出来是5.72亿元。（也就是说2017年1季度的6.3亿在决策时点只是值5.72亿元）。 以此类推，把项目全生命周期的每一个季度的全投资净现金流量全部折现到决策时点，计算出分别在决策时点值多少钱，然后把这些数全部加起来，就得出了项目累计净现值（NPV)，本案例全投资项目累计净现值（NPV)=1.55亿元。 全投资项目累计净现值（NPV)大于零说明项目值得投资，越大越好。说明集团给的钱投资这个项目，除了集团要求的年8%的收益率外还多剩下了1.55亿元的收益。 总结：全投资项目累计净现值（NPV)这个指标与零比较，小于零项目不可行，大于零项目可行。 （三）全投资项目内部收益率（IRR)（对应表格25行序号“五”） 决策是否拿地的时点假设是2016年1季度（以下简称决策时点）。集团要求投资年收益率8%，那么评价项目是否可行，还有一种思路就是先计算项目内部收益率，如果项目内部收益率大于集团要求的投资年收益率8%项目可行，反之项目不可行。 全投资项目内部收益率（IRR)的计算方法是，计算让全投资项目累计净现值（NPV)等于零时候的折现率，可以用季度折现率，也可以用年度折现率（季度和年度只是一个换算关系）。算出来的折现率就是全投资项目内部收益率（IRR)。本案例算出来的全投资年度项目内部收益率（IRR)=11.6%，这个收益率大于集团要求的年收益率8%，说明项目值得投资。 如果换算成季度全投资项目内部收益率（IRR)=2.8%。 总结：全投资项目内部收益率（IRR)这个指标与集团要求的年收益率8%比较，小于8%项目不可行，大于8%项目可行。 第二部分：资本金投资现金流财务评价指标解释 以下以苏州2016-WG-5号地块经济测算为例解释： 一、说明 资本金现金流为从资本金角度的现金流量，案例中的算法采用了简易算法，即按照资本金=投资-银行借款的原理。将借款记入现金流入，将投资记入流出。资本金现金流量=全部投资现金流量+银行贷款-（偿还借款