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万科长租公寓事业计划书(集团汇报).pptx 15页

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  • 上传作者 slyjdogs(上传创作收益人)
  • 发布时间:2017-11-23
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万科长租公寓事业计划书 2017年10月18日 业务定义及愿景 定义:为城市新进入者提供中长期公寓租赁及服务,通过租金、客户增值服务、不动产增值、现金流获取利润回报。基于客户规模及特点,万科长租公寓业务目前以万科驿为主力产品,以万科派、被窝公寓为辅 愿景:旨在为超过50%的城市新进入者提供中长期租住空间及服务 被窝公寓 万科驿 万科派 客户 1/13 外部环境 市场研判 1 市场空间巨大 中长期租赁需求目前规模约为1万亿; 中国城镇化率年增长率约为1%,即每年有1000万人进入城市,其中约20%进入一线城市 重点一二线城市受地价持续走高影响,房价高企,人均收入增幅相对缓慢,“剪刀叉”现象日趋明显房价收入比突破15,购房溢出人群租房需求旺盛 2 市场分化明显 受城市经济发展、产业结构、人口导入、房屋租售比等因素影响,城市长租公寓市场分化明显 90%的长租公寓市场集中于国内主要一二线城市,其中北上广深占比超过60% 一二线城市存量资产估值空间日趋增大 品牌长租公寓市场占有率低于3%(美国60%),行业发展处于初级阶段,市场规范程度低 中长期集中式公寓呈指数增长,预计2018年超过1000亿 市场空间巨大,中长租公寓市场需求旺盛且呈指数增长,一二线城市规模占比超过90%,以青年为主的城市新进入者成为主要客群 4 客户特征突出 主要客户群体为20-35岁青年阶层占比89% 中长期品牌公寓规模增长潜力巨大 3 2/13 外部环境 竞争对手 长租公寓市场竞争者众多,但集中度低。在资本支持下项目拓展迅猛,跨区域经营成为趋势 1 竞争者众多,模式、优势各异,但集中度低 2 扩张迅猛 长租公寓自2013年以来进入活跃期,参与者众多,且多位于一二线城市; 多数公司规模少于5000间,过10000间仅有魔方、青客,过10万间仅有自如有家。 行业目前领先者如魔方等在资本助力下(YOU+:顺为资本1亿;新派:赛富不动产1.6亿;魔方:资本市场融资2亿美元;蘑菇:IDG平安2500万美元),迅速扩张,抢占核心城市重要区位。 品牌 背景 竞争对手 模式 规模 优势 劣势 房地产中介 自如友家 晟曜行 相寓 租金差+客户培养+金融服务+服务收费 自如有家10万间 相寓1000间 晟曜行1300间 依托线下门店导入房源与租户 管理成本高,客户粘性低,房源成本高,低毛利率、低成长性 创业 青客 优客逸家 优家 贝客 租金差+租户延伸价值挖掘+第三方接口收费 青客3万间 优客1万间 优家1200间 贝客2000间 IT精细化管理、 客户粘性 运营及产品打造 资金成本高、项目获取渠道有限 金融 资管 寓见 新派 租金差+增值服务 寓见7000间 新派200间 融资渠道、 改造、运营 退出渠道 项目获取渠渠道有限,开发成本高 房地产 蘑菇 未来域 租金差 蘑菇1万间 未来域6000间 房源获取 产品品质、项目改造开发 跨城市扩展缓慢 酒店 魔方 租金差 魔方15000间 窝趣1000间 产品、运营及项目拓展 管理成本高、用户意识不足、服务诟病 窝趣 3/13 被窝公寓 万科驿 客户选择 长租 产品 租户分类 区位要求 居住需求 出行交通 生活配套 空间 硬装 万科派 企业高管及企业主 私家车 高 高 高 商务/高级白领 轨道>公 高 高 高 万科驿 公司职员 公>轨道 高 高 中 创业人群 公/步 高 高 中 技术蓝领 步/自 中 中 中 被窝 公寓 社群服务人员 步>公 中 低 低 基础务工人员 步>公 低 低 低 居住待改善低收入者 公>步 低 低 低 考学人群及陪读 步>公 中 中 低 被窝公寓 被窝公寓 万科驿 万科派 根据客户规模及其支付能力,在城市核心、区域核心及成熟社区提供万科派、万科驿、被窝公寓等集中式公寓产品,满足客户中长期租住需求 万科派 3KM 2KM 1KM 万科派:城市核心区或轨道交通上盖区域。满足城市范围内私营业主、高级白领等高收入人群中长期租赁居住需求 万科驿:配套齐全、交通便利等片区核心区域。满足片区范围内公司职员、创业人群、技术蓝领等中长期租赁居住需求 被窝公寓:成熟社区。满足社区服务人员基本居住需求 2号线 6号线 5号线 4号线 3号线 APM 8号线 4/13 业务基本约法 市场化标准租金 按客户设置管理单元 客户熟悉度>60% Ce=0.15 双轨制平行的组织架构 单层考核架构下的双层分享机制 5/13 核心竞争要素 提升运营及不动产效率,CE小于0.15远低于行业平均水平(0.6-0.8),构成业务核心竞争力。通过“八爪鱼”与其他业务共享客户及配套服务,加速业务规模扩张,提升经营效率,加强客户黏性 效率要素 万科长租公寓 万科教育 万科云 万科悦 万科里 万科颐 万科广场 即售 客户 上城建设 社区商业配套+店员 城市商业

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