土地增值税的纳税.pptVIP

土地增值税的纳税筹划 讲解人：周舒畅 2012年6月12 主要内容一览 一、土地增值税的定义 二、土地增值税的税率 三、土地增值税的计算方法 四、土地增值税的纳税筹划 一、土地增值税的定义 土地增值税：是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。 二、土地增值税的税率 三、土地增值税的计算方法 土地增值税的计算公式： 应纳土地增值税税额=土地增值额*适用税率 应纳土地增值税税额=转让房地产增值额*适用税率—准予扣除项目金额*速算扣除数 四、土地增值税的纳税筹划 一、从“转让房地产增值额”出发进行纳税筹划。 《土地增值税暂行条例》规定有下列情形之一的，免征土地增值税：（１）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的；（２）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 例题： 某房地产公司从事普通标准住宅开发， 开发一栋普通住宅楼，总面积12 000 平方米，每平方米平均售价 2 000 元，总销售收入2 400 万元。 与其收入有关支出项目有：①土地出让金 324万元；②房屋开发成本1 100 万元；③利息支出 100 万元，不能提供金融机构借款费用证明；④城建税7％，教育费附加 3％，印花税0.05%；⑤当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例为 10％。 计算该公司应交土地增值税和获利金额。 筹划前： （1）计算扣除项目金额： ①取得土地使用权支付 324 万元；②房地产开发成本1 100 万元 ；③房地产开发费用 ＝（324＋1 100）×10％＝142.40 （万元）; ④加计 20％扣除数＝（324＋1 100）×20％＝284.80（万元）；⑤允许扣除相关税金＝2 400×5％×（1＋7％＋3％）＝132（万元）。 允许扣除项目金额合计＝324＋1 100＋142．40＋284．80＋132＝1 983．20（万元） （2）增值额＝2 400－1 983.20＝416．80（万元） （3）增值率＝416.80/1983.20×100％＝21.02％ （4）土地增值税＝416.80×30％－0＝125（万元） （5）利润＝2 400－324－1 100－100－132－125＝619（万元） 筹划后： 假设该房地产公司把每平方米售价调低到1 975 元， 则总销售收入为2 370 万元，其他数据不变，则：（1）转让房地产扣除项目金额＝1 981．60 万元。 （2）增值额＝2 370－1 981.60＝388.40（万元） （3）增值率＝388.40/1981.60×100%＝19．6％ 增值额未超过扣除项目金额20％,免征土地增值税。 （4）获利金额＝2 370－324－1 100－100－130．40＝715．60（万元） 降价之后，虽然销售收入减少了 30 万元，但是由于免征土地增值税，获利金额反而增加了 96．60 万元。 二、从“准予扣除项目金额”出发进行纳税筹划。 土地增值税的增值率＝（营业收入－扣除项目金额）/扣除项目金额 上述公式可表示为：土地增值税的增值率 ＝［营业收入－（1．3×建造成本＋税金 ）］/（1．3×建造成本＋税金）上式中，如果加大建造成本，就会拉动整个“扣除项目金额”增大，扣除项目金额的增大会带动增值率计算公式分子的缩小和分母的增大，从而使增值率的变动。 加大扣除项目金额的具体操作方法探讨： （1）适度加大建造成本法。在市场接受的范围内适当加大公共配套设施的投入，改善环境，提高档次，增加卖点，提高产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本增幅的1.3 倍，从而又拉动了增值率的降低。 （2）费用位移法。相关会计制度对企业“管理费用”、“营业费用”、“财务费用”（三项费用）和工程项目的“开发间接费”并没有严格的界定。在实际业务操作中有些费用的列支介于三项费用与开发间接费之间。税法对三项费用的税前扣除标准笼统规定为 10％，为纳税筹划提供了较大的空间。 例如，我们可以在企业组织结构上向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量划入项目编制，把本应由三项费用开支的费用计入开发间接费，加大了建造总成本，也就提高了扣除项目金额，降低了增值率。 三、“一石多鸟法”—成立销售公司 财税［2003］16号文件关于营业税计税营业额的税前减除，引起了房地产业销售方式的变化。通过设立销售公司能够加强对营销业务的管理，不会重复缴纳营业税。同时还可以将土地增值额一分为二，从而降低增值额和增值率，达到不交土地增值税或者少交土地增值税的目的。由