房地产市场研究报告 广州市东湖广场开发评估报告.doc

东湖广场开发评估报告 第一部分 项目简介 一、项目概况 1、项目总体现况 “东湖广场综合楼”定位为中高档湖景住宅。依据东山区土地开发资源有限、项目位于东山湖公园隔路相望、南临江景等特点，纵观周边的楼盘及目前的市场情况，该项目住宅以景观为卖点，重点突出湖景，充分满足客户对住房品质的要求，项目定位为“面向二三次置业人士、高素质、设计优良、注重环保”的湖景住宅形象。项目占地面积5500平方米，总建筑面积67059.8平方米(地上建筑面积52092.82平方米,地下建筑面积14967平方米)。项目规划为1栋地上32层地下3层的商住楼，负三、负二全层及负一层一半位置为车库，负一层另一半（2354M2）至地上五层为商业；第六至三十二层分东西两座，为住宅建筑。设计住宅户数224户，面积以116～200平方米为主户型。具体为——六至十二层：每座三梯六户，以116～150平方米为主；十三至二十九层：每座三梯两户，为200平方米以上大户型；三十及三十二层：每座三梯两户，为400平方以上大型复式高尚住宅。 2、开发计划 “东湖广场综合楼”项目于2004年11月动工，计划2007年2月底全部竣工交付使用，目前正进行桩基础建设。项目建成后可售面积66055.82平方米，其中可售商业面积16033.53平方米，可售住宅面积38413.29平方米，可售地下车库面积11609平方米，容积率9.9，绿化面积不低于750平方米。住宅售价7,200元/ M2、商铺售价25,000元/ M2、车位售价16万元/个，预计总销售收入71140万元，利润总额45734万元。 3、项目地理位置 项目位于东山区东山湖公园以西、珠江以北，海印大桥西北隅，交通便利；附近有东山湖公园、（兴建中并已部分使用的沿江）港湾广场、大沙头珠江夜游客运站东山区体育场、海印电器总汇、星之观电器城、珠岛宾馆、湖滨宾馆、广东省人民医院、中山大学附属医院、东山区人民医院、东山百货等，能充分享受东山区成熟完善的文化教育、居住环境、生活配套、医疗卫生等。本项目与东山湖公园隔路相望，（“东湖春晓”为广州旧羊城八景之一，东山湖占地33万平方米，其中水域面积20多万平方米），南临珠江，同时与项目毗邻的海印电器总汇为广州市最成熟的专业市场之一，优越的地理位置使得本项目成为宜商宜住的好项目。 4、项目进展情况 本项目证照齐备，截止2005年3月，已取得了《建设用地规划许可证》、《建设用地批准证》、《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》等。土地出让金已全部缴清，并领有《广州市国有土地使用证》。项目建设单位为广州市华商贸房产发展有限公司（下简称“华商贸房产”），投资方为香港华顺达置业有限公司（下简称“华顺达置业”）。目前正进行±00以下基础工程建设，桩基础施工已接近尾声。截止2005年3月的统计数据，华顺达置业已直接或间接投入7418万元，占该项目总投资（不含新增借款利息）的38%，该企业表示在放款前可存入我行80万或以上的流动资金。 5、总投资构成及资金来源 根据借款申请人估算和我部门实地调查核实，借款申请人在该项目的总建设投资（含借款利息）为21289万元，截止2005年3月止，申请人自有资金已投入6196万元（其中征地拆迁补偿费用300万，土地出让金1699万，前期各种税费2500万及基础建设工程款1444万等，均有原始凭证可查），加上其股东公司的信贷资金投入1276万元，华商贸房产的实际可控（含自有）资金投入至少为7418万元。尚有资金缺口13869万元，一方面由银行融资13800万元解决，期限3年，剩余极少部分完全可靠项目销售回笼保证。（详见静态投资计划与资金筹措表[七]分析） 二、偿债能力及风险控制 偿债能力 贷款的主要还款来源为该项目的商铺销售收入、住宅销售收入及车位销售收入。项目可销售住宅面积38413.29平方米，全部为大中户型，均价按7,200元/ M2（不含装修），可获销售收入27409万元，再加上可销售车位228个以及可销售商铺的面积16034平方米（车位销售均价16万/个，商铺销售均价为25,000元/ M2），共可获得销售收入71223万元,利润45811万元。加上该块地皮的价值不菲，变现价值高，项目偿债能力强，安全度高。盈亏平衡分析表明，当项目各部分销售达至36%左右（即销售收入达到25412万元）时或平均售价不低于四折，即可保本，换言之超过六成的销售全部为开发商付息后的赢利。 金额、期限、利率、担保方式 广州市华商贸房产发展有限公司拟向我行申请房地产开发贷款13800万元，期限3年，利率按人行基准上浮10%执行；由公司各合作方法人股东连带责任保证担保，提供“东湖广场综合楼”项目土地及在建工程抵押；项目按既定方