房地产开发中的常见法律风险及防范风险策略.ppt

内容大纲 第一部分 房地产前期开发阶段 第二部分 房地产施工建造阶段 第三部分 房地产销售阶段 第四部分 物业管理阶段 第一部分 房地产前期开发阶段 （一） 直接收购项目方式 【案例1】 2004年7月北京某房地产公司与一项目公司经理邱源签订《某小区住宅项目转让协议》，并在支付了2000万元定金后，未能按约受让土地。原因是作为项目公司股东之一的香港公司的注册资本尚未到位，该块土地尚未过户到项目公司名下。该项目根本不符合转让的条件。该公司报案后公安机关以合同诈骗罪立案，但一直未能将项目公司总经理抓获归案，项目收购定金款亦未能追回。 （一） 直接收购项目方式 【项目标的风险】 1、项目标的现状风险。如地理位置、交通 条件、是否毛地、拆迁状况等。 2、项目合法性风险。 【防范对策】 （1）审查房地产项目的合法性。 （2）确认是否符合上述 法定转让条件。 （3）调查项目开发情况 。 （4）避免收购毛地的风险。 （5）确认是否存在分层设立的土地使用权。 （二） 通过收购项目公司的股权间接收购项目方式 【案例2】新建房地产公司与利丰公司达成了股权收购协议。新建公司以5000万元的对价收购了利丰公司在项目公司95%的股权，但在其接管项目公司运作项目不久就接到了法院的应诉通知书。原来项目公司在一年前为利丰公司与银行的8000万元借款提供了保证担保。项目公司名下的土地和在建工程均被法院以诉讼保全进行了查封，项目运作陷入困局。虽然新建公司和项目公司均可以依法向利丰公司追偿，但由于利丰公司已经资不抵债，新建公司的损失实际已无法挽回。 （二） 通过收购项目公司的股权间接收购项目方式 【项目标的风险】 标的公司对外担保等或有负债的风险加大 【防范对策】 除对项目本身的调查外，还要调查一切可能影响股权受让方利益的因素。应当主要从以下几个方面考察： （1）标的公司的基本资料。 （2）标的公司的资质等级及年检情况。 （3）标的公司的经营情况。 （4）标的公司股东的财务实力与履约能力情况。 （一）、项目直接转让 1、项目转让的特点： （1）时间点上是在取得商品房预售许可证之前，否则就可能是房屋转让。 （2）项目转让是一种特殊的土地使用权转让，与土地使用权转让存在如下区别： A范围不同 B价值不同 C权利义务不同 （一）、项目直接转让 【案例3】2000年浙江瑞安某房地产公司刘某伙同当地开发区建设局长林某，共同从一家食品厂处以每亩30万元的价格购地20亩，在未进行任何动工建设的情况下，于次年1月将该块土地以每亩41.6万元的价格转卖给另一家房地产公司。林某利用其建设局长的身份协调国土局将土地证转移到最终买家房地产公司名下。林某等三人共获利262万余元，案发后，林某三人被以非法倒卖土地使用权罪追究刑事责任。 （一） 项目直接转让 【项目直接转让的法律风险 】 转让方对项目转让时必须已完成了法定要求的投资，否则将视为炒卖土地，不仅转让合同无效，甚至存在刑事风险。 【防范对策】 （1）对行政变更的复杂性和税费负担要有充分了解。 （2）项目转让合同无效的风险。 （3）避免刑事风险，注意非法转让、倒卖土地使用权罪的构成。 （二）、项目公司转让 1、项目公司转让的含义 2、项目公司转让的优势 （1）手续简便、成本低 （2）一般没有项目转让法定转让条件的 限制 （3）项目的经营主体不发生变化 （二）、项目公司转让 【案例4】2008年12月25日、26日，上海地产富豪周小弟案在上海市第一中级人民法院开庭审理。其原为上海新世纪懿德房地产公司董事长，被指控涉嫌“故意伤害罪”和“挪用资金罪”，旗下的“懿德公司”则被控“非法倒卖土地使用权罪”和“对非国家工作人员行贿罪” 当日同庭受审。? 2001年5月，周小弟名下的新世纪公司出资2550万元，与上海县房地产总公司、上海中星(集团)有限公司合资成立了“懿德公司”。根据地方政府文件，浦东三林懿德地块的2536亩土地建设立项立在懿德公司名下，但是直至案发时为止，这2536亩土地中，只有约338.7亩已经拿到土地使用权证，其余2000余亩土地，尚未拿到土地证。因其他项目拖累，开发资金不足，懿德公司遂于?2001年9月、2002年5月先后与阳光公司西子公司签订了《股权转让协议书》，最终约定懿德公司将三林懿德地块中的2036亩土地总价为11.8亿元转让给阳光公司独立开发，将三林懿德地块中三鲁路以西800亩土地总计5.2亿元转让给西子公司开发。2008年5月30日，上海房地局发文将三林懿德地块142.4万平方米(约2136亩)的土地使用权收回，目前该地块已经重新纳入浦东新区土地储备中心。?以项目公司股权转让的方式出让土地，目前我国的法律法规尚处于空白地带