长沙xx项目花园别墅市场定位报告.ppt

电梯房已出现了供应量过剩，相对而多层项目还不是很多； 目前多层的市场接受度要远远高于电梯房的市场接受度； 从目前一期多层的销售来看，取得的成项还是可喜的，客户对 我们·XX花园别墅的多层产品还是认可的； 在一期的产品开发过程中，我们已积累了一定的多层开发经验； 如将别墅和多层同时开发，那么一方面能保证一定的签约率和 资金回笼速度； 2号地块定位于联排和多层，并与1号地块同期搭配开发，是可行的。 2号地块项目预期售价定位 联排：6000元-7000元/㎡ 洋房：3000元-3500元/㎡ 多层: 2900元-3000元/㎡ 2、户型内部功能分配细化 通过错落或者空间距离的拉远等方式，实现更精细化的功能分配， 如1层客厅、餐厅和厨房以平面错落布局的形式，做到极好的内部 功能分区：会客、饮食虽同在一层，却能互不干扰。 另外，通过走廊间隔的形式，同一平面层户与户之间可以互不干 扰，各行其是，同时，又能共享公共卫生空间。 香蜜湖第一生态苑户型图 3、私密性做到更佳 通过楼层不同功能布局和同一平面层隔离性布局的方式，别墅的隐私性实现了更 佳状态。从地下室到顶层，依次设计为工人房、功能厅、车库－客餐厅－客房－ 主卧。 有些户型为工人设了特别的（地下室）出入口，并在地下室另设立工人厨房。 4、赠送面积“无极”化 ? 在别墅向“地下”发展和均价急遽提升的同时，别墅的赠送面积也往“无 极”发展。发展商、设计公司钻尽了政策的“空子”，纷纷推出地下室、 双层大露台、前后花园、屋顶（天台）花园、2.19m高落地凸窗和挖空壁柜 等免费赠送面积。从数据显示，多数别墅的各类赠送面积达到建面的30％ 以上，而观澜湖别墅、香蜜湖第一生态苑等少数几个别墅，赠送面积等于 建面甚至超过建面。 其中，地下室的利用，在近年的深圳别墅中达到前所未有的疯狂状态。 除了红树湾花城、纯水岸、西湖苑两个别墅项目，其余别墅项目都向地下 挖“地下室”。振业城第一期别墅没有地下室设计，但第二期迅速改进， 推出地下室空间。 5、重视户户阳光权 即便是地下室，也尽量回避黑暗和龌龊。通过天井、地平线负一层的设计以及增加层 高的做法，实现户户阳光，户户通透。其中，观澜湖高尔夫大宅系列的坡地和泳池的 设计尤值得参考和学习。其整个建筑呈坡地状建设，地下室虽低于1层3－4米海拔高 度，但地下室门前极其开阔如履平地、球场绿草如茵映入眼帘，同时地下室门前户户 建有花园泳池，为深圳任何一个别墅项目所不及。所以，其地下室完全没有“地下” 的感觉。同时，为了保护泳池隐私，泳池四周栽种了人高的密集树种和四季常花，并 在户与户的泳池中间建有一条园丁通道，无疑又增一道额外景观。 第五园在设计上将中国传统居住文化中的中庭引入，从而使得各 个房间全面享受阳光，真正实现间间充分采光，户户通透。另外， 对于地下室空间，第五园引入了花园设置，实现了地下空间的自 然采光，也值得仔细研究。 观澜湖高尔夫大宅的地下室也包括会议厅、餐厅、功能厅、工人 卧房、双厕所等。窗外是泳池 五、配套 传统的别墅由于地处远郊或孤独一隅，多以度假为主，所以在公共和自 身配套方面乏善可陈，随着别墅的“城市化”以及公共交通的四通八达、 心理距离的拉近、生活品质需求的提升，尤其是“杂糅别墅”的芸芸众生， 21世纪的新建别墅在享受公共配套的同时，尤其注重自身配套的完善，连 商场、学校、用户专车等都配上了，这在以往别墅开发中是很难想象的。 富豪“大隐隐于市”不再一味独孤求静的心态在建筑类型的新变化中表现 得淋漓尽致。虽然“杂糅式”别墅中业主失去的是绝对的“孤独”与宁静， 但得到的却是相对的安全与和谐，对子女的人际关系培养和性格的培养， 也大有裨益。 1、积极引进公共配套 或者说，发展商重视与政府的沟通、配合工作，努力促进周边公共配套的完善，甚至促进周边旧改或者厂房搬迁等工作的开展，积极为业主创造良好的生活环境。如万科城引进多路公交、城市山谷开辟“业主通道”、观澜湖高尔夫球会希望球场周围工厂另行安置等。当然，这些努力的背后，离不开发展商希望实现顺利销售甚至升抬房价的原始动机。发展商普遍所做的利民利己的工作，也得到社会普遍认可。 同时，发展商重视公共配套完善或者改进工作的大力宣传，比如深盐第二通道的建设为东海岸大势所用；南坪快速、清平高速、地铁三号线、福龙路以及深惠公路的建设屡屡有侧重地出现在振业城、翠枫豪园、栖湖、圣莫丽斯等项目的有关宣传资料中；大冲的旧改蓝图、红树湾片区的高起点规划则等信息则被分别城市山谷和红树湾花城所利用。 不再一味求静、远、傲的别墅，逐渐的“城市化”、“世俗化”，也愈加亲切和大众化。 2、