世联-大连机场新区地产项目整体定位及物业发展建议2007年-238PPT.ppt

大连机场新区项目整体定位及物业发展建议 谨呈：大连恒德房屋开发有限公司 项目顾问工作阶段划分 本项目位于大连甘井子区的新兴机场城市副中心，西侧依山，东接城市中心区，处于大连“西拓北进”的发展方向 项目距城市中心区解放广场距离约为7公里，通达性较高，但区域公共交通不发达 项目位于机场跑道南侧，临近旅顺北路与西部大通道，周边为规划空港商务区、甘井子区政府与城市级公共配套，毗邻亿达大规模项目 项目地块方正、规模中等，西部为已有多层住宅、东部现状为大商集团仓储区、南侧内部道路已建成 地块经济指标: 中小规模、中等容积率，严格限高 项目界定 开发商概况、目标以及项目背景 大连位于辽东半岛最南端，为著名的海港城市，同时伴随近年空港的快速发展，其东北亚门户航空枢纽地位日益显著 近年大连GDP快速增长，城市宏观经济发展势头良好，形成房地产市场高速发展的动力和基础 大连市房地产进入高速发展期，连续三年销售面积大于竣工面积，市场供不应求，商品房价格持续上涨 从土地供应结构来看，中心城区土地存量不足，项目所在甘井子区将继续成为房地产开发热点 从供应总量来看，未来新增供应量没有大幅增长，市场需求仍将保持旺盛 2007全年供应量预计 从供应产品结构来看，未来以中高端住宅为主，市场卖压增大，消费者心理底线被迫“水涨船高” 随着城市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不接受现行市场价格。 新增项目中，高价区和中高价区项目楼盘比例较高，约70%。 近年来，随着单价的上升，商品房套均面积持续下降，表明在购买能力未有显著增强的情况下，消费者被迫通过适当压缩购买面积来承受高单价，或者外溢，到其他区域选择可接受的产品。 据中国人民银行沈阳分行发布《2005年辽宁省金融运行报告》统计，大连房价涨幅自从2005年11月以来连续七个月位列全国三甲，尤其是2006年以来的五个月中有4个月同比涨幅第一，涨幅连续超过15%。 大连依靠城市实力和优美环境成为东三省中心城市，外地客户撑起住宅市场四分之一强，成为拉高房价重要因素 2003年，中央做出振兴东北老工业基地的战略决策，为大连带来了千载难逢的发展机遇。 大连提出了“大大连”发展规划，拓展城市发展空间、扩大经济总体规模、提升城市综合功能、营造更好的城市环境，创造最适合创业、最适合人居的环境。 零点研究咨询集团与《商务周刊》杂志联合编制的《2005中国城市宜居指数报告》中，大连排名第一，北京排名十三。 但从消费者购买力来看，房价的上涨幅度远大于人均可支配收入上升幅度，大连房价收入比已超过北京、广州一线城市，市民购房压力巨大 大连“十一五”期间经济适用房、限价房土地供应量与所占比例基本稳定，对大连整体房地产市场不会形成较大影响，同时分流客户也以低端客户为主 大连居住分区及房地产板块示意 各板块的核心资源均有所不同，层次分明，差异化明显，板块格局的形成使客户按承受能力和居住偏好重新分布，客户与板块对位现象显著 分区域住宅市场2007年供应走势分析1 西部区域和北部区域将成为未来开发的热点区域 宏观市场总结 在这样的宏观背景下，作为一个城市新兴区域的中等规模项目，我们首先要解决的是区域定位的问题： 项目机会分析 城市外溢板块研究 机场新区区域价值研究 主要外溢板块分析 泉水板块是距离城市核心区最远的外溢板块，城市公共交通欠发达，区域配套以居住生活配套为主，处于建设起步阶段 泉水板块—政府经济适用房与限价房集中供应区域，以本地居民、拆迁户与被动郊区化低端人群为主 华南板块距离城市核心区较近，通达性好，且有便捷的交通方式与市中心连接，配套设施齐全，发展相对成熟 华南板块—依托与城市相对便利的交通、较成熟的配套所形成的居住氛围浓厚，以本地客户和城市北部外溢客户为主的中档板块 西山板块距离城市相对较近，交通较为便利，自然条件优越，配套齐全但档次不高 西山板块—依托西山良好的山水资源、品牌开发商的影响力所形成的城市低密度板块，以市区品质中产二次置业客户为主 高新区板块距离城市核心区近，通达性好，高校汇集、高端产业聚集，缺乏大规模集中商业 泛高新板块—临近高校和高端产业，软件园板块外延区域，现状匀质性较差，以周边企业人群为主 机场板块—可见典型项目为区域大盘新星绿城，定位中端，借助成熟社区和区域利好价格提升迅速 从机场周边近期土地出让情况来看，除亿达第五郡外无大规模项目供应，受机场周边用地影响各项目在限高与容积率上趋近 外溢板块区域居住价值评定 外溢板块房地产价值：实现价值差异明显；除泛高新板块外，板块内各项目价差不大，聚集度高 外溢板块客户分析：客户按承受能力和居住偏好分布，客户与板块对位现象显著 城市外溢板块客户流向 主要外溢人群类别：城市中产、高薪小白领、工薪中上层 夫妇，40岁，丈夫是企业中高层管理者，妻子是主