资金过桥与现金赎楼业务商业计划书.doc

资金过桥与现金赎楼业务商业计划书 信用担保行业在深圳发展已有近10个年头，担保机构从起初的中小企业信用担保中心和高新投资担保公司两家国营担保机构，发展至现在，总数已逾300家，且大部分为吸纳民间资本的民营担保机构。这些担保机构中，只有不超过10家主要从事银行融资担保业务，其他大部分都在开展现金融资业务，业内或称“短期拆借”、“委托放款”、“现金服务”等，但其实都属于高利贷业务。从近几年的情况看，深圳的担保机构业务都比较饱满，资本年化回报率普遍在15%以上，远远高过市场平均回报。 2009年，随着金融危机对实体经济的影响不断加深，作为担保公司的主要客户民营中小企业受制于资金链紧张、出口萎缩、资产缩水等原因，经营陷入困境。在这种情况下，过去作为担保机构主业的短期拆借业务风险加大，于是担保机构纷纷转型业务方向，将眼光投在风险较低的资金过桥业务和现金赎楼业务上。 一、业务介绍 （一）资金过桥业务 1、概念：资金过桥业务，指出资方向需求方提供资金，满足需求方特定资金需要，且融资全过程（包括资金发放、资金运作、资金收回）由出资方封闭操作的业务。 2、业务分类 （1）银行贷款还旧借新业务 从2000年以来，随着商业银行考核与风险管理体制变化，流动资金贷款一般不再展期，而是采用“还旧借新”方式，即一笔贷款到期，银行会要求借款人先还清贷款，然后再发放一笔新的贷款。在实际操作中，这种业务还衍生出其他业务，包括在综合授信前提下，商业承兑汇票的滚动开立；代交授信保证金等。 案例一：A企业在B银行有一笔1年期流动资金贷款1,000万元将于2009年3月15日到期。3月1日，A企业经银行客户经理王某向B银行提出展期1年申请，王某按照银行授信审查程序将展期申请及借款人材料通过报分行审批；3月8日，分行批复下来，同意向A企业发放1年期贷款1,000万元，但要求A企业必须先还清到期贷款本金1,000万元及利息（还旧）。此时，A企业因经营原因，无法自筹1,000万资金偿还旧贷款，只得向担保公司短期拆借，借款金额1,000万元，借款期限3天（3月15日至3月17日），费用15万元（相当于借款本金的1.5%，业内统称“1.5个点”）。3月15日，担保公司将1,000万元划至贷款帐户，A企业以此偿还银行借款本金；3月17日，获得B银行流动资金贷款1,000万元，直接归还担保公司。 案例二：A企业在B银行有额度1,000万元、有效期2年的商业承兑汇票综合授信，有效期内可以循环使用。A企业在该授信项下于2008年1月4日从B银行开出一张买方承兑的商业承兑汇票，面额300万元，期限3个月，已于汇票开出当日贴现取出。4月4日，即商业承兑汇票到期日，A企业向担保公司借款300万元，并于当日归还银行。4月5日，A企业在综合授信项下新开出一张商业承兑汇票，并于4月6日贴现取出，当日归还担保公司。 案例三：A企业在B银行有一笔1年期的流动资金贷款2,000万元，抵押物为一套价值3,500万元的红本房产。A企业刚加入了深圳总商会互保池，由于互保池担保，以该套房产作抵押，可以在互保池合作银行贷款4,000万元；因此，A企业希望提前归还在B银行的2,000万元贷款，解除房产抵押，以该房产向互保池合作银行C银行申请4,000万元贷款。在确认C银行已批准贷款的前提下，A企业向担保公司借款2,000万元，提前偿还B银行贷款，解除房产抵押。A企业将该房产抵押在C银行，C银行发放贷款4,000万元，A企业将其中1,000万元归还担保公司。 案例四：A企业从某地产公司购买了两套商业用途房产，一套（B房）买价1,500万元，已付清购房款，取得房产证；另一套（C房）价值1,000万元，由于无力支付购房款，无法办证。A企业为了简化融资手续，希望待C房房产证取得后，与B房一并抵押给D银行申请贷款2,000万元。D银行已书面同意该笔抵押贷款，但前提条件时必须红本抵押。因此，A企业找到担保公司，提出以B房作抵押借款1,100万元，期限1个月（与办理房产证、取得D银行贷款所需时间匹配），用以支付购房款及办理房产证相关费用，第一还款来源为D银行贷款。担保公司办完抵押手续后，向A企业划付借款1,100万元，A企业以1,000万元支付购房款，另100万元用以办证。20天后，A企业取得C房房产证，担保公司在核实D银行贷款批复后，解除B房抵押，由A企业将该两套房产抵押给D银行。拆借到期前第3天，D银行贷款下柜，A企业归还担保公司1,100万元。 （2）单笔贸易融资资金过桥业务 贸易融资又称“保理”业务，目前深圳各家商业银行都在开展。银行出于风险控制和操作简便考虑，都按照“N+1”模式开展保理业务，即围绕一家规模大、信用好的