保定方正项目可行性研究报告(终稿)03774.doc

卷首语 感谢贵方为我们所提供的本次可行性研究与策划的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类研究与策划的创新价值与思维方式。从某种意义上而言，我们的可行性研究是城市开发性质的，同时也是一项市场引领与创造性工作，正因如此，将使我们有可能获取项目的核心价值而为营销创造无限可能。 本报告将在前期市场调研、分析的基础上，结合我司多年地产经验，针对目前本项目之实际可操作性，通过对项目可行性分析所涉及的项目自身剖析、优劣势分析、地域市场分析、目标客群分析等细节，初步确定本项目之总体发展方向及相关各项规划指标，并进行专业的阐述和论证。 在经济估算及财务评价方面，我司将严格按照贵方提供的各项经济指标下进行估算及测算，这将有助于本项目的可行性研究分析更加真实可靠，更加有效的指导于项目后期的开发建设。 我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本项目制定出准确合理的可行性发展建议，最大限度挖掘项目的特有优势和现存劣势，尽量规避客观威胁，从而为贵方针对本物业之决策提供指导依据。 目 录 1.宏观市场经济概述 4 1．1 保定城市概况 4 1．2 保定市新市区简介 8 2．保定房地产市场分析 12 2．1 保定房地产市场发展状况 12 2．2在售项目分析 14 3．市场分析结论 17 4．典型项目例举 18 4．1 诚信·丽景蓝湾 18 4．2 仁和公寓 21 4．3 中央峰景 23 5．项目分析 25 5．1地理位置 25 5．2 地块情况 27 5．3周边环境 28 5．4 经济参数 28 5．5 SWOT分析 29 5．6分析结论 31 6．市场定位 31 6．1市场定位的支撑点 32 6．2市场定位的风险 32 6．3价格定位 32 6．4 客户定位 34 7．规划设计建议 35 7．1 总体布局建议 35 7．2设计建议 41 7．3 绿化率的考虑 48 7．4 商业裙房的设计 50 8.可行性分析 51 8．1投资估算 51 8．2财务分析 56 8. 3项目敏感性分析 61 8. 4项目盈亏平衡分析 63 8. 5财务分析结论 65 9.项目风险预测与防范 66 9. 1工期风险及防范 66 9. 2工程质量风险及防范 67 9. 3经营风险及防范 69 10．可行性分析结论 73 1.宏观市场经济概述 1．1 保定城市概况 1．1．1 城市定位 保定市致力于发展成集工业、商业、服务业、房地产业和旅游业为一体的开放型市区。是中国首都北京的南大门、卫星城，国务院公布的历史文化名城和对外开放城市。其意在建设中国北方独具文化特色的园林式、生态型、现代化宜居城市。 保定市城市总体规划于2003年5月21日经国务院批准正式实施城市性质：国家历史文化名城，冀中地区中心城市保定市区100万左右2006年主城区规划居住人口和用地规模：2010年 90万人 88.2平方公里2020年 115万人 110.4平方公里保定市新市区简介新市区地处历史文化古城保定市市区的西半部，是一座城乡结合的新型城区，辖6个乡，6个街道办事处，74个行政村，84个居民委员会，面积143.7平方公里，人口40.61万。作为保定市新兴的工业区，建区近40年来，特别是在改革开放的大潮中，新市区乘风破浪，经济发展取得了辉煌成绩，精神文明和物质文明取得了长足进步，如一颗新星耀古城。保定市区划示意图 优越的地理位置????新市区位于保定市区的西半部，面积占整个保定市区的近1/2，是保定市的政治、经济、文化、科技中心。全国著名的乐凯胶片公司、天鹅化纤集团、风帆集团、天威集团等十余家大企业及新兴的国家级高新技术产业开发区均座落在我区，为全区的经济发展在人才、技术、信息等方面提供了优越的智力条件；天然气管道纵贯我区，为全区经济发展提供了能源保障；新市区交通发达，京广铁路、京深高速公路、保涞公路、保阜公路及市外环路均从区内通过，形成了纵横相贯，四通八达的交通网络。雄厚的经济基础?近年来，新市区大力调整产业结构，使经济发展驶入了"快车道"，一座座规模大、档次高、集餐饮娱乐为一体的宾馆、饭店拔地而起，第三产业的日益崛起成为全区新的经济增长点。"二产"向高、精、尖方向发展，以高新技术嫁接改造老企业，开发研制新产品，普遍提高产品科技含量，形成了一批龙头企业、高科技拳头产品。理想的投资环境???? 为改善全区的投资环境，鼓励国内外客商前来投资兴业，并切实保护投资者的合法利益，软件上，区委、区政府在认真执行国家有关外商投资的法律、法规和政策的同时，制定出台了区《关于优化环境、加快发展的若干规定》等一系列优惠政策，并相继成立了优化环境工作领导小组、投资环境投诉中心、涉法案件投诉中心，项目服务审批大厅等，为投资者提供了多种方便条件和服务；硬件上，全区主要道路已进行了扩宽和改造