金泰丝路花城房地产项目可行性研究报告.doc

金泰丝路花城房地产项目可行性研究报告 第一章 总论 一、建设项目概况 1、建设单位基本情况 项目建设单位为陕西金泰恒业房地产有限公司。该公司为陕西省投资集团（有限）公司以房地产开发为主业的全资子公司，于2002年10月30日正式成立，注册资本金5100万元人民币。公司主营：土地开发；房地产开发、销售、租赁；兼营物业管理；项目投资：高新技术产品的开发、销售；办公自动化设备、建筑材料、装饰材料、电工器材、五金交电的销售。目前，公司受集团公司的委托，正在承担西安最著名的建筑之一——西安人民大厦改造、扩建工程的实施工作。 金泰恒业公司选择以科学做地产，以踏实的科学精神、科学的视野，科学的技术，紧扣“以人为本”为消费者创造最适合居住的好房子。创建西北地区首个以“科学地产”为开发理念的房地产运营商，以高标准打造真正意义上的科学地产。 2、项目要概况 金泰·丝路花城项目是由陕西金泰恒业房地产开发公司开发建设的大型住宅项目，是咸阳市沣河新区批准建设的重点工程。本项目位于咸阳市世纪大道南侧，东邻陕西中医学院新校区，西与清华科技园毗邻，南靠西宝高速公路绿化带，北接80米宽世纪大道，距咸阳市中心5公里，距西安市地界5公里，距西安钟楼商业区20公里。 项目占地31万平方米，由Ⅱ-C-14地块、Ⅱ-R-15地块构成，其中Ⅱ-C-14地块占地6.50万平方米，性质为商业金融用地，包括商业、金融保险、贸易咨询、旅游业、商务公寓等，Ⅱ-R-15地块占地24.50万平方米，性质为居住用地。 项目地势平坦，临世纪大道沿线长339.056米，临中医学院沿线长564.762米，临陈阳南路沿线长约679.169米，临清华科技园沿线长415.236米。 二、项目建设的必要性 本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现： 西咸两市房地产市场的需要 项目所在地周围环境的需要 沣河新区建设的需要 形成新的居住组团的需要 1、西咸两地房地产市场的需要 随着住房市场化的推进，根据不同经济收入家庭享受不同住房的政策，最低收入家庭的住房由政府或单位提供廉租房，中低收入家庭购买经济适用房、其他高收入家庭购买市场价的商品房。近几年来，西咸两地政府连续加大住宅建设投资计划。这些项目的实施建设对缓解西咸两市目前住宅状况起到很大的促进作用，但是还不能满足各层次人们的需求，投资建设金泰·丝路花城住宅小区，可以满足一部分家庭的住房需求。 2、项目所在地周围环境的需要 项目实施后，不仅能改善城市居民居住环境、带动城镇经济发展，还可以改善新区环境，对新区的旅游事业的发展起到很大的促进作用。 3、沣河新区建设的需要 根据省委省政府“一线两带”战略，沣河新区将被打造成集商贸、金融、行政办公、高新产业、旅游、信息产业与文化教育于一体的西安、咸阳城市群的“副核心城市”。 随着沣河新区的迅速开发，基础设施建设的加快，对区内房地产项目开发的要求也加快。帝都花园、碧水茗居和本项目等多个项目均已获得批准，有的已开工建设。本项目的建设对于沣河新区成为一个集商贸、金融、行政办公、高新产业、旅游、信息产业与文化教育于一体的新城区意义重大。另外，本项目所在地目前为城乡结合点，根据有关统计资料，在类似地区进行的房地产开发对当地经济的辐射倍数为8。因此，本项目的开发符合西咸两市的发展规划，具有明显的经济意义，对该区域的经济发展必将起到很大的带动作用。 4、形成新的居住组团的需要 在本项目开发建设的用地周围已经建成了多个住宅小区如帝都花园、碧水茗居等，随着本项目以及新区其他房地产项目的投资兴建，将在这一区域聚集大量的人气,从而形成新的居住组团。 三、可行性研究结论及建议 项目一期财务评价结果如下： 财务指标 数值 项目财务净现值 1051.04 资本金财务净现值 1132.19 投资利润率 多层住宅:12.47% 花园洋房:29.90% 商业:71.40% 投资回收期 1年 借款偿还期 1年 盈亏平衡点 通过对项目的技术经济分析论证，我们得出如下结论： 项目收益较好，有建设的必要性； 项目建设条件具备，满足项目建设的要求； 设计方案技术经济指标合理； 财务可行性研究结论可行； 项目风险在合理的限度内。 四、可行性研究编制的依据 1、《西安市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则； 2、《陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）》； 3、《西安市建设项目城建费用统一收费一览表》； 4、《陕西省工程建设其它费用定额》； 5、金泰·丝路花城高级住宅小区规划设计方案； 6、委托方提供的其他有关资料； 7、委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。 第二章 市场分析 一、宏观经济形势 1、宏观经济形态 2003年西安市国民生产总值（GDP）为940.40亿元,比上年增长13.50%,其中第一产业比上年增长1.3