东营房地产市场分析.doc

东营房地产市场分析  第一章、人文地理概况-----------------------------------2 第一节、城市区划及基本经济增长-------------------2 一、城市区划变迁----------------------------2 二、基本经济状况----------------------------3 第二节、东营楼市对外交流状况简析----------------4 一、基础背景及要素-------------------------4 二、市场体现：外地楼盘及开发商的介入 -------------------------5 第三节、“两个市区”的格局--------------------------7 一、东营特色----------------------------------7 二、东城概况----------------------------------8 三、城中村改造-------------------------------8 第四节、经济水平与房地产价格简析----------------9 一、近三年的收入简析----------------------9 二、购买力分析--------------------11 三、总结--------------------------12 第二章、房地产市场探寻--------------------12 第一节、近几年市场状况梳理----------------12 一、2004年状况-高层住宅的出现-----12 二、2005年状况-小动荡的上升-------13 三、十大获奖楼盘借鉴--------------15 第二节、2006年东营楼市状况-----------------------17 第三节、二手房市场及经济适用房简析------------19 一、经济适用房--------------------19 二、二手房市场--------------------20 第四节、油田物业政策改革---------------------------21 第五节、购房需求分析---------------------------------22 一、主动权转变--------------------22 二、消费心理---------------------------------23 第六节、专题：写字楼与商业楼盘------------------24 第三章、入市2007--------------------------------------26 一、圈地--------------------------26 二、物业类型----------------------26 三、市场热度---------------------------------27 第一章、人文地理概况 第一节、城市区划及基本经济增长 一、城市区划变迁 东营市地处山东省东北部黄河三角洲冲积平原地带，东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积7923平方公里。 从历史上说，本土的东营起源在周边的几个县城，但是历史上这几个县行政规划一直在变动。东营作为一个核心城市的兴起，是从油田的大量开采开始的。也就是说，东营不是一个由本土化人文发展而兴起的城市。这种特殊的城市发展模式，成为东营市区别于大多数城市的一个最显著特征。如表1-1 时间 事件 备注 1961年4月 华北石油勘探处在原广饶县辛店公社东营村附近打成第一口勘探井--华八井，拉开华北石油会战的序幕。 1962年9月23日 在东营构造上打的营2井获日产555吨油流，为当时全国日产量最高的油井。为纪念打出这一高产油井之日，胜利油田始称“九二三厂”。 随着石油业的发展，东营村（注：区别于现在的东营市位置）一带逐步了矿区城镇，人们称之为“基地” 1965年3月 为支援石油业，经中共山东省委批准，惠民地委决定成立县级工作机构--惠民地区东营工作委员会和东营办事处，并组织一批为矿区服务的商业、金融、邮电等机构。 1971年6月11日 九二三厂更名为“胜利油田” 1982年8月 山东省政府向国务院请示成立省辖地级市--东营市 东营作为一个城市的名称，首次出现在行政区划中 1982年11月10日 划原惠民地区的垦利、利津2县，广饶县的4个公社，沾化县的4个公社，博兴县的1个公社和3个大队， 成立省辖地级东营市 1983年8月30日 广饶县划归东营市 1983年10月15日 召开东营市成立庆祝大会， 东营市委、市政府正式挂牌办公。 真正意义上的 东营市的出现 表