资产评估第四组.ppt

如何建立修正参数指标体系？ 目前在房地产评估方面已经有人在试图建立了修正参数指标体系。 以已有的研究为基础进行其他资产修正参数指标体系的建立。（可以做为研究课题，写一篇硕士论文） 修 正 因 素 的 确 定 二、修正系数的量化 1、估价实践中可比实例修正系数的确定，主观随意性较大，即使是有经验的估价人员，也难以保证估价结果的客观性、公正性。因此，为了减少市场法的主观性、模糊性，使其估价更加客观，可以由资产评估的相关部门确定各类修正因素的量化值范围。 2、引人定量的分析方法，使得修正系数的确定更加科学和客观。 LOGO 现行市价法存在的问题及解决对策 市场法存在的问题 市场法的应用案例 市场法简介 目录 市场法简介 市场法又称现行市价法是指通过市场调查，选择一个或几个与评估对象相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的近期成交价格和交易条件，进行对比、分析、调整，估算出资产价值的各种评估技术方法的总称。 市场法的概念 要有一个充分活跃、公平、公开的资产市场 市场法的基本前提 公开市场上要有可比的资产参照物及其交易互动 市场法简介 市场法简介 明确评估对象 选择评估参照 物 选择对比指 标 进行指标对比确定差异 调整对比指标差异 确定评估结果 市场法的基本程序 市场法的应用案例 Add Your Title 评估对象 评估对象房地产为滨海市黄海南路80 号阳光小区9 号楼一层公建, 建筑面积为l 400 平方米,评估该房地产2008 年4 月1 日的正常交易的市场价值。具体情况如下: (1) 位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海南路80 号阳光住宅小区。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路, 总建筑面积16 万平方米, 各类住宅共1 300 套, 规划为南北向30 栋多层和小高层住宅。小区周边交通发达, 通过此地的公交线路有十几条。 (2) 占用土地的基本情况。评估对象所在的住宅小区总占地面积为98 000 平方米, 其中商服用地9 900 平方米,住宅用地88 100 平方米。 (3) 评估对象房屋的基本情况。评估对象房屋是阳光小区9 号楼, 建于2006 年, 9 号楼共13 层, 总建筑面积为11000 平方米, 其中一层公建1 400 平方米。公建层高3. 3 米,全部为框架结构, 按八级抗震烈度设防。9 号楼位于整个小区的中心, 中央公园的北侧。评估对象房屋的外装修为塑钢门窗, 西班牙瓦, 进口高档外墙黏土砖; 内装修为水泥地面, 墙面、天棚刮大白。评估对象房屋有完善的水、暖、电设施, 冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管, 热水管采用紫铜管, 并设置了结构化布线系统, 主干线采用室外光缆。 市场法的应用案例 Add Your Title 可比实例 可比实例A: 阳光小区12 号楼一层公建。该建筑建于2006 年, 位于评估对象房地产东侧, 中央公园的东北角; 框架剪力墙结构; 外装修为塑钢门窗, 西班牙瓦, 进口高档外墙黏土砖; 内装修为水泥地面, 墙面、天棚刮大白; 水、暖、电设施完善, 冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管, 热水管采用紫铜管, 并设置了结构化布线系统, 主干线采用室外光缆。其售价为5 300 元/m, 成交日期为2005 年4 月, 当时为期房。 可比实例B: 光明住宅小区的步行商业街一层公建。光明小区位于阳光小区东侧900 米, 南靠滨海市主要交通干道黄海南路, 东邻幸福路, 小区临幸福路一侧有多家店铺。可比实例位于阳光小区中部, 建于2005 年, 其建筑结构、装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同, 售价为5800 元/m2, 成交日期为2007 年9 月, 交易情况为清盘。 可比实例C: 阳光小区西侧, 靠近黄海南路的一层公建。该可比实例为一临街公建, 建于2005 年, 其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同, 该建筑室内进行了精装修, 售价为7 000 元/m2, 成交日期为2007 年11 月。 区域因素修正 区域因素修正 交易情况修正 ThemeGallery is a Design Digital Content Contents mall developed by Guild Design Inc. 将可比实例A、B、C 的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较, 然后打分, 并通过加权平均分别得到综合得分, 最后得出可比实例A、B、C 的区域因素修正系数分别为: 100/ 100、100/ 101. 5、100/ 101.6 个别因素修正 将可比实例A、B、C的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较, 然后打分,