宣城阳德东路北侧地块项目可行性开发分析报告.doc

宣城阳德东路北侧地块项目 可行性开发分析报告 概 述 4 一、地块整体分析 6 （一）阳德东路地块地块简介 6 1、地块位置 6 2、地块交通分析 6 3、地块区域环境分析 7 （二）地块的区位分析 8 1、从宣城的区位分析 8 2、地块区域的区位分析 12 3、区域的发展前景 12 （三）、宣城商业市场分析 14 1、现有商业市场的空间分布 14 2、宣城商业中存在的问题 18 3 、宣城商业市场的发展 19 二、地块的战略理念与整体策略 21 （一）地块总体理念 21 1、理念一：做宣城商业的门户概念 21 2、理念二：做宣城商业的制高点概念 21 3、理念三：复合房地产的开发理念 21 5、理念四：做商业航母的品牌战略概念 22 6、理念五：“共繁荣”的经营理念概念 22 （二）地块的整体策略 23 1、关于策略的思考 23 2、地块策略的目标 24 3、具体的策略 25 三、地块的定位 28 （一）地块的战略定位 28 1、关于市场交易中心（Market Center） 28 2、地块的战略定位 28 （二）地块的目标市场定位 29 1、目标客户群的类型 29 2、主要目标客户的特点 29 3、投资行为的特征 31 （三）地块的主题概念定位 32 1、什么是主题概念 32 2、地块的主题概念 32 （四）地块的总体功能定位 33 1、地块功能规划的原则 33 2、地块功能的规划 34 3、功能说明 34 （五）形象定位 39 1、形象定位：宣城商业航母 39 四、项目的规划理念 41 (一)现代生活的“市场群”主题规划理念 41 （二）“市场群”的整体功能设计 43 1、市场群的整体功能框架 43 2、市场群的生活主题概念 44 （三）展示交易功能的地块 45 1、宣城文化办公用品交易中心 45 2、旅游用品交易中心 46 3、宣城日用品交易中心 46 4、（副）食品交易中心 47 5、农业产品贸易中心 48 （四）辅助配套功能的地块 50 1、会展中心 50 2、商务休闲会所 50 3、餐饮服务中心 51 4、配送仓储服务中心 51 5、经济住宅 52 6、其它 52 五、开发资源供给 53 1、建筑材料的需要量、采购方式和供应计划 53 2、施工力量的组织计划 53 3、项目施工期间的动力、水等供应 53 4、市政配套 53 六、项目开发组织机构、管理费用的研究 54 1、开发项目的管理体制、机构设置 54 2、管理人员的配备方案 54 3、拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况 54 七、开发商简介 55 八、开发建设计划: 56 1、前期开发计划及资金计划 56 2、工程建设计划及资金计划 56 3、建设场地的布置 57 4、施工队伍选择 57 九、地块资金来源及经济分析 58 1、地块投资来源、筹措方式的确定： 58 2、开发成本估算及利润估算表详见附表： 58 十、总论 63 十一、结束语 64 概 述 ?通过对本地块与宣城市场的调查研究分析与地块定位策划和可行性分析，为该地块提供系统的、前瞻性的战略可行性开发思路。 地块坐落于宣城城东近郊的阳德东路北侧，占地面积约200000平方米（约300亩），东邻双桥与高速公路宣城东出口，南靠阳德东路（老318国道），西接宣宁路、东西桥与水阳江，南依乡镇自然村。目前地块位置沿阳德东路集中了宣城的木材经营市场和汽车汽配、农机配售修理等业态。是宣城市区版图向东扩张的必经之地。 为了最大限度的减少地块运作过程中的失误，降低地块运作的风险，充分利用宣城宣州区尤其是专业市场类的商业文脉，我司提出了把“阳德东路建成一个宣城最大的以商业市场为主的超大型、综合性的集商品商业交易、仓储配送、零售、餐饮、休闲娱乐、配套办公、住宅于一体的现代化专业批发交易市场群。”的定位思路。 为了使上述战略思路得到更系统和规范地实施，让地块能够成功立足宣城地区，并取得不俗的销售业绩，擅长于商业地产战略策划和运作的“南京经典集团”通过对地块进行多角度、多方位、多产业调查的基础上，提出针对地块运作的定位可行性思路，并在此基础上进一步提出以“复合型主题市场交易中心”发展理论为指导，将“商业市场”的概念提升为“新型的、有完善配套服务功能的，以商品批发、零售为主题的、经营有小商品、农副产品和其它商品的、引入信息系统（Internet网络）的21世纪商业革命的、大型的和规范的现代化市场交易集群”的概念，并通过发展项目地块、亦即通过以各种主题交易市场为龙头，在更高层次上、以更大的力度带动宣州区乃至宣城市商业市场产业结构的全面转型。依托地区现有商业市场的基础，构建地区性最大的、具有国际水平的、集多种商品的交易市场群，这里将成为多种商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心