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浅析基层商业银行个人住房按揭贷款风险防范 2012第1期 (总第107期) 长春金融高等专科学校 JournalofChangchunFinanceCollege No.1,2012 SamNO.107 浅析基层商业银行个人住房按揭贷款风险防范 姜少华,杨威,李晓楠 (1.中国农业银行股份有限公司吉林市西胜支行,吉林吉林132011; 2冲国建设银行吉林省分行人力资源部,吉林长春130061) [摘要]近年来,我国基层商业银行个人住房按揭贷款快速发展,由于这类贷款涉及多方当事人,资金量较大且期 限较长,信用风险,抵押物风险和银行操作经营风险等风险逐步显现.随着按揭业务的不断扩大,更多的金融风险摆 在商业银行的面前.分析商业银行个人住房按揭贷款风险及成因,对商业银行如何有效防范个人住房按揭贷款风险 提出相应的防范对策. [关键词]商业银行;按揭贷款;风险 [中图分类号]F830.5[文献标识码]A [收稿日期]2012—01—08[文章编号]1671—6671(2012)01—0005—03 [作者简介]姜少华(1966-),男,朝鲜族,吉林延吉人,中国农业银行股份有限公司吉林市西胜支行经济师. 一 ,基层商业银行个人住房按揭贷款现状 在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上 涨的通知》和《关于进一步做好房地产市场调控工 作有关问题的通知》的文件下发后,我国房地产市 场出现了积极的变化,房价过快上涨的势头得到遏 制. 1998年以来,我国全面开办个人住房按揭贷款 业务,随着我国经济的发展,商业银行个人住房按揭 贷款业务一直处于较为快速的增长时期.但是,大 多数商业银行对于个人住房按揭贷款风险的管理水 平还是比较低的,各家商业银行的个人住房按揭贷 款的业务流程及其风险管理体系大体相差无几,都 是围绕贷前调查,贷款审查,贷款审批,信贷检查和 贷款清收这四个阶段来进行的.… 商业银行个人住房按揭贷款业务的快速增长, 推动了我国房地产业的增长速度.而房地产业的快 速发展,离不开金融机构的积极支持.据统计,投资 一 个房地产项目,从银行筹集的资金占比就可达到 80%～90%.商业银行个人住房按揭贷款作为房地 产业筹集资金的主要形式,显示出极其重要的作用. 商业银行办理个人住房按揭贷款,面临着各种 不确定因素.如由于存在多方当事人,必然产生复 杂的法律关系;因为抵押物是住房,必然产生较大资 金量,较长期限等的特点.当借款人失信后,就会产 生违约风险;当开发商作假时,就会产生假按揭风险; 甚至出现按揭款被挪用,抵押物估价与处置不利等 各种风险.分析商业银行个人住房按揭贷款的各种 风险及提出相应的对策,对保证商业银行资金的稳 健,安全运行具有极其重要的现实意义. 二,基层商业银行个人住房按揭贷款风险 分析 随着商业银行个人住房按揭贷款业务的发展, 各种金融风险时有发生. (一)借款人违约风险 由于借款人主观或客观原因,出现不能按期及 时足额偿还借款,就会产生借款人违约风险,这是一 种信用风险.在商业银行个人按揭贷款实施过程当 中,借款人失信产生的信用风险是最直接的风险,也 是最基本的风险.对于一个支付能力强,资信好的 借款者,商业银行会信任和积极给予资金支持.同 时,商业银行也要最大限度地防范借款人违约产生 风险,因此,对借款人的资信状况和偿付能力的调查 就是首要考虑的因素. 银行要全面掌握借款人资信及偿付能力的真实 状况,必须做好事前审计调查工作,这样才能对贷款 发放作出准确的判断与决策.实际工作中,对于十 几年甚至几十年的贷款期限,考核借款人资信的状 况是比较困难的,必须付出艰苦的努力,做好扎实的 资信状况和偿付能力的调查,切实做到防范出现借 款人信用风险. ? 5? (二)假按揭风险 假按揭风险,是开发商玩弄手段作假产生的一 种风险.开发商为什么要玩弄手段作假,使用什么 手段作假,是必须认真研究防范的问题. 由于房地产开发商在项目实施过程中,资金周 转往往会出现困难,资金需求带来的压力会迫使开 发商利用其内部员工或者其他人,冒充购房者,办理 假按揭贷款.开发商利用这种假按揭,套取到银行 贷款,用来解决项目资金周转的不足.必须指出,由 于假按揭取得贷款比一般商业贷款容易,且利率,速 度都比一般商业贷款优越,因此,这种假按揭行为对 资金实力缺乏的开发商具有很大吸引力.目前,因 假按揭引发的纠纷已陆续被起诉到法院. (三)按揭款挪用风险 在商业银行个人住房按揭贷款实施开始后,按 揭购房款被开发商违规挪用,产生的风险称为按揭 款挪用风险.在购房人交付首期付款额后,按照合 同规定,再交的按揭款只能用于支付相应商品房的 其余购房款,或用于工程的继续建设,不能用于其他 用途. 但是,实际经营工作中,往往发生按揭款挪用现 象.当商品房建设工程是由施工方带