2008年郑州市丰庆佳苑二期策略推广提案.ppt

精装修小户型是目前市场上的绝对稀缺产品，在稀缺的市场上贩卖稀缺是我们的成功之道，但在产品支持力不足的情况下，我们需要采取“移花接木”大法，将“样板房精装修”的概念进行演化，挖掘潜在目标客户群体的内心隐性需求，如此，不但仍然具备了传统意识的“精装修”也将项目本身拉到了一个前所未有的概念上。从心理学角度，我们满足的不再是产品层面带来的：生理、安全等住宅基本需求，而是：情感、社会、自我实现的高位需求。 我们的精神样板城分解为： 1）居住品质的绝对性 2）生活形态的稀缺性3）精神感受的唯一性 1、树立完善形象定位 丰庆佳苑9#楼 爱回家 属性定位：丰庆路上·20万平米纯居住生态样板城！ 2、现场开辟建材展示区 3、荣誉榜 第二步：如何树立品质领袖形象？ 1、锁定人群 心灵对话—— 城市主力阶层 精致人群 第一层面：南阳路东、黄河路北、花园路西圈定的范围 主力客层：行政事业中流砥柱、科技人才、教育人士、商界名流 置业性质：自主为主，投资为辅 以上四种人属于项目辐射范围内的主要目标客层，也是本项目的主力客户群，他们具有较强的消费能力和前瞻的消费意识，愿意追求独特与自我，属于“主动去生活”的代表性人群。 第二层面：本区域除外的郑州其他区域客户，以及紧邻的巩义、荥阳、新乡、焦作的客户 客户类型：次主力客户，主要为孩子能够接受省会教育而落户郑州的地市高官及因生意关系而落户郑州的生意人。 置业性质：居住投资双重看好 第三步：如何赋予精神附加值 2、建立高度和稀缺的一个北区品质地产的领导品牌 品质生活营造商，需要关注精致人群的动态。 郑州的发展，从北扩、东移、西进、南下的均衡发展之后，人们更关注的是哪一个区域？从郑州发展的区域来看，北区的发展历史、发展规模、城市配套等，都毫无疑问的成为人们购房的热门和首选，一个郑州的后花园规模初现，一个大型的纯居住样板生态城呼之欲出！ 金水区委、天旺商圈、科技市场、学府圈、陈寨花卉市场等成熟的生活区，孕育了郑州1/5的城市主力阶层，他们从事着行政、商业、科技、教育等最具活力的行业，他们生活积极向上，工作努力拼搏，生活精致品位，他们代表着这个城市最有活力光彩的一面！ 作为一家有责任的房地产综合运营商，一直致力于城市精致人群的品质生活营造，通过对这部分人群的走访和心理探究，结合他们的生存生活动态，建造出最适宜生活的家园，这里将是他们工作之余生活的大本营，心灵栖息的港湾！ 第四部分 战术分解 说明： 我们下边所有做的一切都紧紧围绕上部分总体战略进行，按照三步战略紧密结合市场发展和产品实况层层推进；在战术里面着重二期的整体把握，暂时不考虑三期；项目整体把控中，首先推广整体形象，着重品牌树立，力争在相对较短的时间内树立北区大盘的地位，其次是主推9号楼，针对9号楼制定单独的推盘策略和销售计划，同时在推广9号楼的同时同步制定大户型的相应促销策略，带动剩余大户型的销售。 A\二期推盘计划 9号楼小户型667套，考虑到市场竞争比较激烈，小户型体量比较大，预计销售周期约13个月；大户型未售约160套左右，预计销售周期约15个月，具体销售节点及策略如下： 21350万 420万 800套 15个月 总 计 1200万 25万 93.8% 20套 大户型 小户型 09.10.16至 12.15 第四阶段 （2个月） 1800万 81.3% 30套 大户型 1900万 75万 97.5% 100套 小户型 09.7.16至 10.15 第三阶段 （3个月） 3600万 62.5% 60套 大户型 6650万 200万 82.5% 350套 小户型 09.1.16至 09.7.15 第二阶段 （6个月） 2400万 25% 40套 大户型 3800万 120万 30% 200套 小户型 08.8.16至 08.12.15 第一阶段 （4个月） 回款计划 广告费 预算 销售率 销售套数 产品类型 时间段 项目 阶段 08.8.16—12.15 总销售240套 09.1.16—7.15 总销售410套 09.7.16—10.15 总销售130套 09.10.16—12.15 总销售20套 6200万 16450万 20150万 21350万 B\ 9号楼营销策略 1、产品概况：26层，6梯29户，667套，全部精装修，配家电， 40——90平米，目前为认筹阶段，认筹效果不理