长沙岳麓区观沙E城项目开发战略及定位方案.pptVIP

独栋商业适合哪些商家？分别需要多大面积？ 业态 商家列举 需要面积 生活馆 品牌服装生活馆 家居生活馆 600-800平米 Spa会所 600-1000平米 女性主题小百货 深圳千色店 500-1000平米 零售品牌店 屈臣氏 300-500平米 餐饮 Costa 星巴克 300-500平米 独栋商业面积可以定在500-1000平米之间。 500平米以下2层，考虑品牌零售店、餐饮； 800-1000平米则3层，考虑spa、服装生活馆、家居生活馆 、千色店等。 商业业态——大面积的独栋商业定位 * 室外 空间 艺术立面 商业特征——建筑风格 商业街区的建筑风格以现代风格为主,建筑形态以及街区空间采用艺术化的点缀包装，充分体现出项目商业街区在市场上的独一无二性 * 街区采用大量灯光亮化和宽大落地橱窗，增加产品展示空间，利用沿街橱窗景观增强产品 “诱惑”力 商业特征——灯光、橱窗 * 商业特征——硬铺、小品 硬质铺装为主，同时采用富有设计感符合各街道主题的小品活跃商业氛围 * 主力店设计要求： 主力店设置：生活超市，面积约3000平方米； （一层部分，二、三层全部面积） 层高要求：首层不低于5.6M ，二、三层4.5米； 楼板承重：经营区域荷载不低于500 ㎏/m2，冷链及 库房荷载不低于800 ㎏ /m2； 柱距：不低于8m*8m； 基本配置：上下水、排污、排烟、电、燃气、独立的卸货平台和仓储区域。 用地出入口的位置： 长望路银杉路路口为项目主出入口，须增强人流导入性及项目召示性、长望路规划支马路路口设置入口广场； 商业主要人流动线、商业流线要求： 主动线东西两端贯穿，北侧街区一层设置4~5个出入口，方便人流导入，并形成多个空间节点。 商业空间要求： 以内部空间通畅、简洁、实用为原则，设置内部联通空间，使各单体之间有机连接，并使1~2层，2~3层商铺之间灵活转换，街区内部设置合理通道及节点广场。 单体设计： 为保证人流的导入性，单店立面形象布置，以及后期销售时的整体性，建议北向商业尽量以小单体形式，而南向商业通过退台空间的合理利用，可适当加宽加深，便于后期的分割。 商业设计要求 * 商业面积将建议 说明： 依据本项目的整体发展策略； 依据同类市场供应及成交反映情况（主要是竞争项目供应情况）； 依据目标客户的需求特征。 操作经验借鉴 面积段建议 面积段建议的考虑因素 项目定位方向、产品策略 市场供求反映 目标客户访谈 四、商业面积建议及价格定位 * 区域在售商业：根据地段不同和商业规划不同，区域内商业面积差距较大，但目前区域项目主力面积大多在50-80㎡ 商铺投资者70%的目标客户意向购买商铺面积为30-80㎡ 可售商铺面积划分 区域在售商业主力面积主要集中在50-80㎡，客户需求面积主要集中在30-80㎡，小面积商铺市 场接受度较高，去化速度较快 * 商铺面积划分建议 面积划分： 结合本案区域与自身条件，建议一层商铺主力面积在30-60平米左右，二层或一搭二为60-120平米左右，在人流相对集中或昭示性较好区域配套大面积门面作为品牌旗舰店； 街区端头考虑预留次级主力店； 街区前段、中段、后段需要预留次级主力店； 商业层高，首层建议在4.5-4.8m，二三层建议在4米左右 根据市场供需、市场变化结合商业定位，建议商铺主力面积在30-60平米，其次为60-120平米，在人流相对集中或昭示性较好区域配套大面积门面作为品牌旗舰店 * 样板房设计规划 参考国际设计大师的风格，打造属于长沙的国际风情样板间 * 男人征服世界 Man Conquering the World 无论对世界的了解有多少，精英阶层的男人骨子里都有着对冒险的渴望和对生命最原始的探求。 简洁的现代派风格特别强调空间的透明特性，每个空间独立又互相融合，与精英阶层这样的一个既具包容性又饱含独特的个性。 样板房概念 每一间样板房的设计都代表了”精英阶层”的个性追求,都是一件艺术品 * 女人怀念青春 Worman Miss young 城市喧嚣的背后，对青春无限的眷念和对浪漫的极度遐想，是每个精英阶层的女人心底最温柔的部分。无论对外是如何节制与理性，对内则是欢愉、感性式的。 室内的一切陈设都是自己喜好的，可以含蓄优雅、也可以暗藏着神秘与暧昧，因为在这里只要讨好自己。 样板房概念 每一间样板房的设计都代表了”精英阶层”的青春与个性,都是一件艺术品 * 精装修建议 从市场分析可知：区域内精装修溢价指数不高，仅对促进销售有较好的推动作用。 本案在开发成本上虽楼面地价低于滨江多数其他项目，但若带精装修销售，必将增加项目成本，提高销售单价，在项目不具备景观资源优势的情况下，单价提高，将不具备价格优势，对于价格敏感的目标客户来说，不利于产品提价。 因此：不建议带精装修销