品牌地产商战略--凯德置地：新加坡地产大亨的本土化攻势.doc

品牌地产商战略--凯德置地：新加坡地产大亨的本土化攻势 上早已经有诸多尝试。嘉茂信托是由嘉德置地集团发起的新加坡第一只也是亚洲地区(除澳大利亚和日本外)第一只公开上市的房地产信托基金。1999年，嘉德下属房地产信托公司———嘉茂信托管理公司正式成立，并于2002年7月在新加坡正式上市。嘉茂基金拥有5个在新加坡的零售购物中心，总面积达220万平方英尺，总价值超过20亿新加坡元。嘉茂信托公开上市的成功掀起了亚洲其他很多国家成立公开上市的信托基金的热潮。随后，嘉德置地集团又成立了办公楼房地产信托基金———嘉康信托基金。嘉康信托基金拥有7个位于新加坡中央商务区的办公楼和停车场，总价值也超过了20亿新元。嘉康基金在2004年5月也成功公开上市交易。而除了公开上市交易的房地产信托基金以外，嘉德置地在新加坡、中国和日本等地都拥有数个私募基金。在中国，凯德置地中国住宅基金是由嘉德置地集团在2003年10月成立的，规模为5亿人民币。中国住宅基金在中国境外募集，主要投资人来自于亚洲、中东等地，嘉德置地自己拥有这一基金的33.6％股权。成立这一基金的主要目的是为嘉德置地的房地产金融服务探索方向，是进行试水，也是为整个集团的业务搭建一个平台。中国住宅基金现在都是以参股的方式参与中国主要城市的中高档住宅房产项目开发。这一基金的大部分资金已经投资在上海、北京和广州的6个项目，它们分别是上海的天山河畔花园和闵行的西郊林茵湖畔，北京的上元、卓越万代和东城项目以及广州的天河项目。除了北京东城项目是商业地产项目，其他都是住宅房产。中国住宅基金拥有北京上元项目、东城项目各20％股份，上海天山河畔花园14.55％的股权，以及闵行西郊 林茵湖畔项目的20％股权，广州天河项目的20％权益。而这些项目的控股方，就是凯德置地自己。从凯德置地披露的信息来看，这些项目中，预计较晚完工的是北京的上元和东城项目，最后完工时间可能在2008年。由此可见，参股这些项目的凯德置地中国住宅基金至少要在2008年可以得到最后的回报，基金的投资周期在5年左右。　　全业务链的魔力2005年1月和4月，凯德置接连出手转让位于上海的两栋写字楼：百腾大厦和新茂大厦，从收购方高盛与麦格理手中获得2.056亿美元(按照当时外汇牌价约合16.7亿元人民币)。2005年3月，凯德置地收购位于北京市朝阳区中心商务区在建甲级写字楼中环世贸，交易额18.37亿元人民币。几乎相同时间的一进一出，让凯德置地迅速实现从上海到北京的战略转移。另一方面，在中环世贸收购中的速战速决，也让凯德置地提前避开了后续出走上海的北上企业的竞争。能够在2个月迅速拿下中环世贸，得益于凯德置地的投资业务。北京业内公认的写字楼投资要诀就是：CBD，越靠近国贸越好。与国贸隔长安街相望的中环世贸的位置无可挑剔而且独此一家，为何凯德置地知道自己面临强大对手的竞争，反而在付款条件上降低标准呢？当然这是因为凯德投资写字楼跟其他投资者不同，该公司完全有能力接手一个在建项目，有时甚至会更偏向这种机会。因为在建项目可以让凯德通过对物业的工程改造和管理，提升它的附加值。但是接手在建物业存在许多需要协调的问题，所以需要根据交接的进度来付款。因为凯德置地了解开发过程，能更好掌握风险， 因此可以做出很快的决策，同时也不会对出让方提出过于苛刻的条件。用自有资金投资并不是国际主流地产商的运作方式，以嘉德置地在亚洲的运作实力，组建基金进行开发才是迅速扩张的王道。2005年10月，嘉德置地在中国的第二支房地产基金“凯德中国发展基金”募集完毕，获得花旗等国际投资者的投资4亿美元，其中，嘉德置地投资1.5亿美元。基金成立的7天之后，凯德置地即将一部分资金投向考察已久的宁波市场，以10.7亿元拿下宁波江北区一块9.8万平方米的土地。在此之前，成立于2003年的“凯德中国住宅基金”6100万美元的资金已经全部投放于凯德位于上海和北京的项目。私募基金的一再试水，对于安贞和望京华联商厦以及深国投21家购物中心的收购，让业界不得不关注这家在新加坡资本市场发行了两支REITs的房地产公司的真正用意。面对根基深厚的本地开发商和同样资金雄厚的海外同行，凯德置地6年多来坚持着自己的“专注、规模、平衡”的六字策略方针。从住宅到写字楼、商用地产、零售物业，从房地产开发到基金管理再到运作发行REITs，逐渐适应了中国水土的凯德置地已经接近完成对母公司完整产业链的异国复制。REITs上市后可带来的充沛资金，与深国投以及其背后沃尔玛的铁三角合作，让凯德置地和林明彦对未来显得信心十足。稳扎稳打事实上，相对其母公司能够提供的资金实力，无论对比发展成熟的国内开发商还是来自港台的外资开发商，凯德置地的扩张速度都明显谨慎。凯德置地没有实施遍地开花战略，而是先扎实了上海，然后经过两三年开发北京，然后一两年再去开 发广东