大连高新园区芝麻街高档小户型公寓项目整体策划方案-134PPT-2009 (NXPowerLite).ppt

打造大连首个创意生活街区;第一部分 市场情况;一、大连宏观环境分析;城市经济发展为房地产市场发展创造契机;城市固定资产投资的大幅度增长带动房地产投资的进一步发展;人均可支配收入的大幅度增长提高了大连市民的消费能力;外来人口的大幅增长带动大连房地产市场刚性需求的不断增长;二、大连高新园区环境分析; 大连高新区是改革开放后，经国务院批准建立的首批国家级高新区之一。建区17年来，这里已成为我市高新技术产业的基地和自主创新的平台。 高新区是时代的产物，集中力量发展软件和服务外包产业，为“中国制造”向“中国创造”的转变树立了样本。 大连高新区是中国新经济布局的一个支点，是大连新经济崛起的一个触发点。;大连高新区现有四大主导产业：软件和服务外包产业、电子视听产业、先进制造产业和生物医药产业。 2008年4月，省政府批准将大连旅顺南路软件产业带纳入辽宁沿海经济带重点支持区域并明确起步区总面积40平方公里，包括5个产业区：大连软件园（5平方公里）、七贤岭现代服务业核心功能区（5平方公里）、河口国际软件园（7平方公里）、黄泥川·天地软件园（8平方公里）、龙头国际软件园（15平方公里）。 高新区现有注册企业2500余家，其中，世界500强企业55家。2003－2007年大连高新区主要经济指标均以30％以上的速度增长，总体发展规模和水平居全国各高新区前列。 ;目前园区内共有，大连高新区高端人才占全区从业人员的比例高居东北各城市前列：大学以上学历9.8万人，占从业人员的60.2％，其中博士1100多人，硕士2万多人，博士后科研工作站和科研基地12个。 2008年实现地区生产总值172亿元，增长22％完成总收入583亿元，增长25％；高新技术产业收入461亿元，增长30％；完成固定资产投资140.6亿元，增长40.1%；实际利用外资6亿美元，增长48.2％；财政一般预算收入15亿元，增长35.6％，增速居全市第一。 ;　　到2012年，旅顺南路软件产业带吸引和聚集软件企业要达到2000家，万人企业达到5家以上，5000人企业达到10家以上，1000人企业达到50家以上，从业人员达到20万人，年销售收入突破700亿元；成为全市重要的支柱产业之一，并全面拉动 IT产业的发展，形成国内最大的软件和服务外包企业集群和承接能力，产业综合成熟度和竞争力实现“中国第一”。 　　到2017年，销售收入达到2000亿元，出口达到85亿美元，从业人员达到45万人。在产业规模和综合实力上达到全球产业领先城市的水平，成为与美国硅谷、印度班加罗尔、爱尔兰都柏林齐名的全球软件和服务外包领军城市，成为“中国硅谷”，实现“世界第一” 。;三、大连商品住宅市场分析;（一）2008年大连楼市要点;新建商品住宅供应量大幅上增;甘井子商品住宅供应量占到总量的六成以上;新建商品住宅成交量大幅萎缩;成交量变化来看，1月份，因为有07年部分认购(定金)被结转至08年备案成交，当月成交有一个较为好看的形式，但至2月开始，冬季加上宏调、观望的三重作用，使当月成交成为全年最低，之后，成交一直维持在一个较低的位置运行，市场平淡波澜不惊，尽管在10月之后，随着金融危机的深入，政策开始明显转向，但成交依然未见大的起色，市场信心严重不足。;大连市新建商品住宅成交面积、成交金额大幅下跌;整体均价上扬，但各项目价格都在不同程度下调;（二）2009年大连楼市瞭望;房地产市场表现将与经济大势密不可分;房地产消费信心的恢复将是一个较长的过程;项目价格表现出的微观价格指数将继续承受走低压力;投资类产品因市场的不确定性将受到更为严重影响;非中心类房地产项目将受到更为明显的冲击;四、项目竞品项目调研;（一）项目同区域竞品项目调研;;开 发 商：大连吉嘉置业有限公司 物业公司：豪之英 占地面积：3400平米 建筑面积：12600平米 总 户 数：共144套，可销售98套 销售状态：67% 建筑形态：板式高层 面积范围：52-61平 主力面积：52.86平 价 格：起价18408元/平米 均 价：18800元/平米 顶 价：19708元/平米 层 差：150元/平米（住宅）： 物 业 费：5元/㎡ 交房标准： 精装修 层 高：5.3m 开盘时间： 2007-10月;;海派优座;第二部分 项目分析;项目用地为三角形地块、地势有落差;地块四至;公共交通较为便利;教育、医疗配套比较完善;机会（O）： 　目前高新园区住宅尤其是小户型公寓产品供应相对紧缺 　高新园区巨大的发展潜力，预计在未来十年内将会有超过四十万高科技人才在这里就业;第三部分 产品策略;我们客户是谁？他们具有什么样的特点？他们需要什么？;通过调研与走访我们认识了他们;一、项目客户定位; 重点潜在客户;二、项目核心客户调研;　　为了