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商业地产开发与运营未来出路在哪里??2004-8-31?? 过去的两天里，呼和浩特的商业地产界沸腾了起来，首先令人瞩目的是，7月2日首府广场成功引入深圳铜锣湾集团，而一天之后，中国商业地产联盟在呼召开了相关论坛。据组织者透露：两家企业的跨区域合作也是在这次论坛的主办方，中国地产联盟的搓合下形成的。在论坛上专家们也表示了对此次合作的高度评价。商业地产开发与运营未来出路在哪里 来自2004`中国(呼和浩特)商业地产与商业运营论坛的声音商业论坛专家云集2004年7月3日,10多名中国经济理论界泰斗、一大批中国企业界名流会聚呼和浩特,共同探讨城市商业地产发展的出路。此次论坛会由中国商业地产联盟、呼和浩特市人民政府主办，首府广场铜锣湾购物中心组织承办，邀请来了地产界和商业领域里极具影响力的名人学者，国务院研究室综合司副司长陈文玲、中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路、中国商业经济学会副会长黄国雄、内蒙古总商会副会长李岳清以及普尔斯马特中国企业发展总监钟铁滨、深圳铜锣湾百货有限公司副总经理李晓骊、首府广场总经理戴明良,香港博恩企业咨询公司董事李耀宗,北京中海首佳商业设计公司外籍咨询师何瑞杰(JamesHeinritz),北京三和管理公司总经理王加强等现场发表了精彩的讲演。论坛还邀请了《商业时代》杂志社社长、全国批发市场联合会副会长、天津市政房地产开发商代表等到场，呼和浩特市200多家房地产开发商和商场管理者参加了论坛，会议现场座无虚席，搜狐网现场全程直播，当日点击率达到17万人次。 地产运营各抒己见此次论坛的主要议题是：城市商业地产如何合理运营，才能使项目成功，城市得益。专家围绕这一主题做了多方面的探究，就“宏观调控与商业地产协调发展”、“商业地产当前存在的问题及发展趋势”、“科学制定城市商业网点规划”“提升城市商业竞争力”等问题作了探讨。专家认为：国家的一些宏观调控措施开始波及到大型的商业地产项目，一些商业地产项目可能面临下马或者是转下马的结局。下一步何去何从，究竟如何科学、规范的发展，成了当前各地普遍关心的问题。企业应正确认识国家的宏观调控，把准脉搏，建造符合商业网点规划的项目，才会得到支持。美籍设计专家何瑞杰(JamesHeinritz)介绍说，在西方进行地产开发项目的研究及设计步骤是，项目先由概念开始，接下来就要进行市场研究，还要做关于利弊环境分析，根据目标消费群的需求做出项目定位，之后考虑业态的组合，然后要做初步的预算，之后是初步的设计。还要针对客户进行磋商，得到客户的反馈以后，回头调整方案以及业态的组合，接下来就可以确定最终的概括设计，提交建筑设计和施工设计部门。而中国却往往不是这样，拿下土地不作科学的市场调研，在定位、规划上不合理造成了地产项目的失败。同时给城市的发展造成了影响。黄国雄教授认为：城市商业规划直接关系到城市的形象，城市的规划，实际上是城市资源的有效利用，规划城市商业发展的总量，包含了科学的摆布城市的观点，包含合理的城市结构，这些都直接关系到城市资源的有效利用，关系到整个城市发展的问题。要树立起城市的竞争力，包括生产力、流动力、活力，城市的三力都在不同程度上与商业的整体规模、整体素质有直接关系，所以城市的发展离不开商业地产的开发，另一方面，中国的零售业已经进入了大发展、大调整、大组合、大跨度的时期，这也给地产带来机会。今年12月11日开始，我国结束对世贸组织的保护承诺，明年起外商企业就不受区域、不受形态的限制，加快了开拓中国市场的步骤，这应该说又带来了新的机会，要投资、要扩大网点必然要增加商业地产的需求。商业地产的火爆还会继续，但要想成功却不再那么简单。中国商业地产联盟理事长荀培路认为：商业地产所存在的主要问题是，商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差，不懂商业或对商业懂得不多，造成许多地产商没有看到商业地产与住宅开发的区别，套用住宅开发的模式，而商业地产的复合型特点要求，将地产商、投资商、经营者、管理者有机结合起来。另外，开发商思路有偏差。大多数地产商都抱着卖房子就走的经营思想，这就不可能对商业地产进行完善规划和长期运营，商业地产商如果不注重商业经营和物业的后续管理，就很难获得成功。深圳铜锣湾百货副总李晓骊也提出，商业与地产开发形成战略合作是未来商业地产发展的趋势。在专业的商业管理公司合作下进行开发，会使房产商在前期选址、定位、设计、规划上更加合理，从而降低风险。普尔斯马特中国发展总监仲铁镔从商业卖场核心竞争力的角度为商业地产的开发给予了指导,他说：现代零售商业生命力源于商家对消费者需求的满足，早期消费者对零售商家的需求，就是能买到需要的商品，要满足这个需求，主要是依赖商家，随着经济市场的发展繁荣，消费者对零售商家的需求已经上升，增加了对购物便利的需求，要满足这个便利需求，除了商品