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商业地产或将全面进入主题化时代 住宅地产陷冰点 商业地产待突围 2011至2012年，在限购令的调控下，居民可用的购房资格锐减，再加上业主惜售导致价格不降，最终致使住宅房屋成交率一度下跌，给住宅市场带来严重重创。住宅与商业地产仿佛成了天平的两端，持续的严厉调控‘压低’了住宅这端就‘抬高’了商业地产那端，大批资金从住宅市场涌入商业地产市场。据权威机构调查结果显示，2011年全国商业地产开发投资总额接近1万亿元，出现爆发式增长，同比增长达35%。与此同时，商业地产租金售价齐升也吸引了众多标杆房企持续提升商业地产投资比重。 住宅地产受调控严重，大量资金涌入商业地产 按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合理的参考值，而上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，上海甚至超出了人均2平方米。二三线城市也面临商业地产供大于求的现状，以云南昆明为例，2011年的1000万平方米存量摊到400万主城区人口上，人均商业面积就达到了1.6。当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。 在社会资源大量涌入商业地产的同时，商业地产出现了一个怪象：开发商们感叹“招商难”，而品牌商家也在抱怨“选址难”。这个怪象折射出商业地产的同质化竞争程度。目前商业综合体其业态大多都由住宅+写字楼+购物中心构成，而购物中心的运作模式无非是主力店+次主力店，主力店也只是扳着指头就可以数过来的那几家，根本摆脱不了同质化竞争的结局。现在的商业地产开发短期利益、投机心态严重，在这样的形势下，没有特色卖点的商业地产，其后期运营和招商就像击鼓传花，最后落在谁手里谁就遭殃。不得不说，商业地产正面临前所未有的大机会，同时也将面对前所未有的大挑战。定位的同质化一直是商业项目运营中遇到的最大障碍，现阶段商业地产急需一个突围解决方案。 国际化品牌非良药 解决主题化定位是根本 随着房地产政策调控的紧缩，更多的社会资源和投资热钱向商业地产集中，这必然会引起激烈的商业竞争态势。商业地产遍地开花，井喷势头凸显，纵观成功的商业地产项目，“万达广场”、“华润万象城”“中粮大悦城”??????不难发现，隐藏在这些比较成功的商业地产案例背后，都是那几个房企巨头。在国内商业地产强手如林的竞争态势下，盲目追逐国际化品牌的“大店综合症”是现下商业地产存在的一个普遍现象。 商业地产盲目追求大品牌效应未必会带来正面利益 很多商业地产在建成之初都希望通过国际化品牌商家的进驻将物业运营带动起来，盲目追求“大店效应”就是为即将开业的商业项目找一块金字招牌，因为国际化品牌、零售企业能带来轰动效应，为商业项目赚足消费者的眼球，殊不知为了吸引眼球所付出的代价很可能就是让开发商背负上沉重的包袱。国际化大品牌、零售企业会不失时机的利用你诉求心理占足你的便宜：要求极低租金，要求不承担能耗费用，要求补贴二次装修费用?????? 商业地产开发是一个复杂的市场资源分配过程，你所开发的商业项目是否需要招商，需要招进什么样的商户、怎样的业态、面积及租金如何，都应围绕项目作一系列的专业思考，一味追逐大店只会适得其反，有句俗话不是这样说吗?“鞋合不合适，只有脚知道。”而另一些开发商因前期规划的脱节，又不能吸引好的商家进来，只好放宽条件，免租、降租比比皆是。另一方面即使招到好的商家，也就是所谓的“大店”，在没有准确主题化定位的商业项目中运营，其品牌形象必然不能有良好的展示。 主题化定位全面提升商业地产竞争力 商业地产的开发模式与住宅产业最大的区别就是商业地产首先要从商业经营的角度去入手考虑，这就意味着要分析市场。前期需要做调研、分析、定位，然后据此做商业规划设计、业态的定位与组合，以及分析商业管理，商业运营等问题。这样可以最大程度地规避风险，现在不少商业地产的开发商已经意识到这一点，并予以重视。 走主题化的道路打造商业街区 主题定位独特的商业地产更加有竞争力，市场需要有明确主题定位的商业地产，这样能够更有力的吸引投资者、经营户和消费者。商业地产主题化定位主要表现在商业建筑整体的主题风格和业态的主题定位方面。主题化的元素作为一个竞争的利器被越来越多地运用，比如石家庄大人物儿童社会那样以儿童职业体验为核心的儿童商业综合体；如北京蓝色港湾欧式商业小镇那样体现异国风情的商业街区；如北京前门大街那样体现中国文化特色的商业圈，以及针对某种业态的专业定位市场等。在目前中国商业地产项目竞争如此激烈的环境之下，主题化、产业化或者说新业态品牌的整合尤其重要。以儿童职业体验馆为核心的儿童主题商业地产会成为未来中国商业地产项目竞争当中很重要的一种模式。如果开发商能够恰当的