关于地价房价关系的几点思考试论宏观调控形势下平抑住房价格的对策研究.pdfVIP

关于地价房价关系的几点思考 ——试论宏观调控形势下平抑住房价格的对策 江阴市国土资源局 凌柏松奚元旦 摘要： 随着国家遏制房地产市场投机行为有关政策的出台，关于地价与房价关系的纷 争渐渐降温。业内人士、权威人士一致认为，房价过快上涨是多种因素综合作用的结果。 因此。更有必要对地价与房价的关系作一理性的分析与思考，以便政府采取多种手段，进行 综合治理和规范。国土资源部门也应该积极参与宏观调控，在平抑住房价格中进一步发挥 应有的作用。 关键词： 地价房价关系冷思考 ． 在国务院大力清理整顿土地市场秩序，严格加强土地管理的政策背景下，“土地供应不 足、土地价格上涨引起了房价上涨”的观点，在当前房价地价的争论中，的确引起了一部分 人的附和。但是，房价过快上涨是多种因素综合作用的结果，作为房价构成要素之一，地 价并不是高房价的始作俑者。 对近年来江阴的房地产市场发展状况稍作分析，便发现这种观点难以立足。1998年 12月28日，江阴市首次对商品房用地实行招标，240亩土地分成6块对外招标，最后以30 万／亩的价格成交，当时的房价预测为1400元／平方米。新《土地管理法》的实施，拉开了 中3块为商品房用地)，从38万／亩起拍，最后以平均114万／亩成交，房价预测为3000元／ 平方米，整个房地产市场从该年份开始热起来。 于是，一些人认为，快速上涨的地价是房价上涨的直接动力。实际上，房价构成因素 很复杂，大致来讲，房地产价格=熟地价+建筑成本+税费+企业利润，其形成的理论基 础是市场供求决定论。我们从以下五个方面，探讨地价与房价的关系。 一、地价与房价的关系 (一)对土地的需求随着经济发展而呈现较大变化，需求是影响地价的主要方面。在 市场经济中，某一商品的供给减少，需求增大，引起价格上涨，是一条基本经济规律。但 是，这一规律对当前房地产市场并不完全适用。近年来，随着城市化进程的加快，工业经 一59— 江苏省土地学会土地学术年会(-0O五年度)论文集 济的飞速发展，越来越多的农村人12涌入城市，他们成为购房主力军。不变的土地范围 上，大量增加了入住人口，造成了土地资源的紧张。据国家统计局统计显示，2004年，全国 完成房屋竣工面积超过2．1亿平方米，同比增长29％，全国商品房空置面积已经突破1亿 平方米。上个世纪90年代中期，江阴市商品房的年需求量也就在30万平方米左右，到 2004年，全市商品房竣工面积达到134万平方米。1999年，江阴市商品房新开工面积不 到32万平方米，这一数据到2004年则增加到104万平方米。江阴由于拆迁等原因，也存 在部分商品房空置的现象。从以上数字可以看出，近年来房价上涨的同时，商品房的供给 也一直在增加，按一般经济规律，商品房供给随着需求增加的同时，如果这时房价还在上 涨，说明商品房供不应求。但令人不解的是，我国房地产市场上情况恰恰相反，近年来商 品房空置面积却一直在增加。显然，这是市场经济中的供求规律所无法解释的o (二)开发商通过招拍挂出让形式的地价水平是对未来预期收益经过测算形成的，开 发商的期望利润是房地产价格的决定因素。房地产市场作为市场体系的一部分，它的利 润水平总体上应该趋于市场平均水平。但是，由于房地产是一个资金密集型行业，风险 高，周期长，必然要求获得高于社会水平的超额利润。土地位置的固定性，导致一定区域 范围内房地产的稀缺性，让开发商时刻想得到垄断利润。在城市化水平显著提高、需求旺 盛的大背景下，使房地产开发商的期望利润远远高于社会平均水平。如按供求决定论解 释上述公式时，则是房地产价格一定时，地价的上升将引起开发企业利润下降。以上说 明，在一个理性、充分竞争的市场条件下，通过竞争，房地产企业只能获取社会平均利润， 如果利润低于预期，高地价就不可能成交。但在一个短缺的市场条件下，任何成本提高都 会转移给消费者，高成本的土地是可能通过高房价转移的。房价的上升必然带来地价上 升，而地价上升必然期望房价的上升。如果市场预期不好，高房价和高地价都是不可能 的。 开发商参与土地的竞拍，是因为对现时房价进行了科学分析，预见到未来房价之后， 看到其中的利润。就因果关系，是房价高增加了对土地的需求，导致地价上涨o“不是因 为地租上涨才导致谷物价格上涨，而正是由于谷